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  • 房产继承法律咨询问答(2)
    房产继承法律咨询问答(2)
    遗产继承律师网(www.51jcf.com) 2018-7-3   弟弟生前为感姐姐长期照料,写下“ ……

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)

    2018-7-3

     

    弟弟生前为感姐姐长期照料,写下“遗嘱”将名下房产赠与姐姐,措辞明明白白,谁料弟弟去世后,法院竟判“遗嘱”无效,房产白白落入他人之手?!姐姐百思不得其解,拿着一审判决书找到遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师,急着咨询以寻求二审帮助。具体为何?且看下文!

     

    房产继承案件概述:

    早些年,父母去世,姐弟两人共同继承了父母的一套房产,每人得二分之一房产份额,但未作房产变更登记。一年前,弟弟突然重病,他那结婚不足两年的妻子,常常借口种种理由离开家,丢下弟弟一人,不尽配偶的扶养义务。姐姐便主动担负起照顾弟弟日常起居饮食的责任。弟弟感激姐姐自小的照顾,尤其是重病期间无微不至的关怀,便写下一份《赠与协议书》,将其从父母处继承得来的二分之一房产份额,赠与给姐姐;同时弟弟在赠与协议书中将自己的遗产也“赠与”了姐姐。《赠与协议书》主文由弟弟机打后,姐弟两人在文末签章处分别签字确认,并有两名见证人当场签字见证。不日,弟弟因病去世。姐姐料理完弟弟的后事,希望房子尽早办理过户,弟弟的妻子却认为房产及遗产全部皆应由其继承,矛盾之下,姐姐诉至法院。最终,法院一审判决认定《赠与协议书》系遗嘱,因遗嘱不符合法定的形式要件,从而认定遗嘱无效,于是弟弟的遗产,包括二分之一房产份额,按法定继承,全部由弟弟的妻子继承。

     

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师认真审阅相关材料后,分析如下:

    本案之所以败诉,主要原因系《赠与协议书》表述不严谨。本文的主要内容系弟弟把自己从父母处继承来的二分之一房产份额赠与给姐姐,弟弟却多加了一句将其遗产也全部赠与姐姐。就是因为这多加的一句,法院认为该协议涉及遗产处置,便将《赠与协议书》的性质认定为遗嘱。一旦认定为遗嘱,这份证据便对姐姐相当不利,尤其是“赠与协议书”的形式,不符合法定的形式要件。另外,见证人也未发挥见证作用。具体分析如下:

    一、“赠与协议书”混淆了赠与和遗赠。

    “赠与协议书”中约定:“将本人XXX名下可继承的父母遗产房屋份额和本人XXX名下全部合法资产及合法遗产全部赠与姐姐XXX。”事实上,上述表述既包含“赠与”的意思表示,又包含“遗赠”的意思表示。因房产份额生前未过户,且协议涉及遗产处置,一审判决时,法院将“赠与协议书”的性质认定为遗赠。实际上,若姐姐一审时聘请了律师,并坚持该协议系赠与而非遗嘱,相较之下胜算更大。

    二、遗嘱必须全文亲笔书写,机打无效。

    不论该“赠与协议书”性质究竟系赠与还是遗嘱,协议中确实涉及对遗产的处分,该部分系遗嘱。遗嘱分为遗嘱继承和遗赠。不管是何种,遗嘱全文必须由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师再次提醒注意,遗嘱中“亲笔书写”的范围是遗嘱全文!而本案中,协议主文内容是电脑打印,非手写,见证人也未见证弟弟机打全文的过程,一审法院正是因此认定遗嘱无效。

    三、见证人的作用不仅仅是签字。

    本案中,弟弟生前签订“赠与协议书”时,邀请了两位见证人前来见证。然而,见证人未见证到被继承人手写甚至机打协议书的过程,亦不清楚协议的前因后果,仅看见弟弟和姐姐在协议书上签字。无论是作为见证人还是作为证人,都无法达到预期的目的。

     

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师提醒:遗嘱事关重大,且在法律上有非常强的形式要件,订立遗嘱,以及涉及遗嘱的见证,其形式要求非常之高,建议在咨询专业律师的基础上妥善处理。

     

     

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  • 老人去世留下“委托”,其效力等同于遗嘱?
    老人去世留下“委托”,其效力等同于遗嘱?
    老人去世留下委托留言,将部分遗产委托给保姆处理?“委托”是否等同为遗嘱?遗产是否应该按照“委托”处理?如果认定 ……

    无标题18

    老人去世留下委托留言,将部分遗产委托给保姆处理?“委托”是否等同为遗嘱?遗产是否应该按照“委托”处理?如果认定“委托”的性质呢?让我们通过一个真实判例,聊聊老人的“委托留言”。

    父亲遗嘱将一半卖房款送给同居保姆

    中年妇女曹萍从2004年开始就一直在李国庆家做保姆,4年后,曹萍便和李国庆同居。李国庆的一双女儿凤秋、凤珍姐妹体谅父亲离婚多年的孤寂,没有劝阻。可不想父亲去世后,曹萍拿出李国庆的遗嘱,称要分得一半房产,凤秋姐妹俩不认可“遗嘱”,双方争论不休。闹上法院后,法院认为,曹萍和李国庆之间已形成合法的遗赠关系,受法律保护,曹萍可享有50%的房产份额。

    父亲和照顾奶奶的保姆谈起黄昏恋

    李国庆多年前与妻子离婚,独自抚养两个女儿成年,好不容易看着两女儿成家育子,80多岁的老母亲又生了场重病,无法下床,片刻离不得人,为了照顾老母,李国庆找了个全职保姆回家。这名40多岁的女保姆叫曹萍,自从她来家里后,除了照顾老母生活起居,还把家里收拾得整洁干净。李国庆和老母都对这个保姆比较满意。4年后,老母去世了,李国庆却没有辞退曹萍,而是过起了同居生活。原来两人早已日久生情,但担心病重的老母反对,两人才一直暗藏心思。 得知父亲要开始“黄昏恋”,李凤秋、凤珍姐妹既没赞成,也没反对。在他们眼里,比父亲小30岁的曹萍是个有“心眼”的人,她垂涎父亲的财产,利用了父亲晚年寂寞,想有人做伴的心理,故意让父亲着道,可这时候要是做子女的强行反对,他们担心父亲会伤心,两人便只好睁一眼闭一眼,采取坐视不理的态度。

    是遗嘱是委托,“后妈”、女儿各执一词

    2012年,李国庆生了一场重病,以后便缠绵病榻,总不见好转,不出半年,便撒手人寰。凤秋、凤珍本以为子女心极重的李国庆会将身后财产悉数留给她们,可不想,他们最担心的一幕发生了。2012年12月的一天,凤秋和凤珍同时接到一份特快专递,打开一看,居然是一份声明,内容是曹萍愿意接受李国庆的遗赠,在卖掉房产后,领取一半房产款。 这是怎么回事?曹萍表示李国庆临终前留下“遗嘱”,凤秋、凤珍拿过“遗嘱”一看,发现文件抬头写的并非“遗嘱”,而是“委托留言”。文件上载明:李国庆因病垂危,欲将此房卖掉委托曹萍全权处理,将卖得款项分为二份,一份存入李国庆银行卡,一份交凤秋处理。如李国庆因病身故,他的一份给曹萍,“虽然没有领取结婚证,但已有夫妻之实,望有关部门能同意我这老人的绝笔请求…… 书此为凭”。姐妹俩并不否认这份文件的真实性,因为文件字迹确是父亲所书,签名盖章也一应俱全。但姐妹俩认为,这只是一份委托书,是父亲委托曹萍办理卖房、打款事宜的授权书,而非“遗嘱”。两人坚持房产没有曹萍的份额。

    无奈的曹萍于去年将凤秋姐妹俩告上法院,请求法院按照遗嘱对房产进行分割。庭上,凤秋、凤珍辩称:曹萍在照顾父亲及奶奶期间,并未尽职。对李国庆留下遗嘱的性质实质是一份委托书,是李国庆委托曹萍代为处理相关事情,待事情处理完后,给曹萍一定的报酬。该委托书无法证明真实性,未经公证,亦无其他见证人,可能存在父亲受胁迫欺骗的情况,故不符合遗嘱的形式。

    法院:“委托”是面子,“遗嘱”是里子

    对李国庆所立的“委托留言”效力问题,法院经审理后,作出如下认定:法律规定,公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。法院认为,从“委托留言”的内容上看,系李国庆对其死后遗产的处置及分配,在“委托”文件里,还有“绝笔请求,书此为证”字样,故从内容上看,宜认定为“遗嘱”。 因曹萍系法定继承人以外的人,故该份“委托留言”中将卖房所得部分数额赠与曹萍的意思表示符合法律规定的遗赠范畴,曹萍据此成为受遗赠人。曹萍将在知道受遗赠后两个月内将持有的“委托留言”及接受遗赠的意思表示以书面的形式通知了凤秋、凤珍(李国庆的法定继承人),故曹萍能够获得李国庆相应的遗产。 至于,凤秋、凤珍提出该“委托留言”是李国庆受胁迫的情况下所立,应属无效。法院认为该“委托留言”系李国庆真实的意思表示,不违反法律规定,应当予以尊重和保护。凤秋、凤珍亦未提供证据证明李国庆是在受胁迫、欺骗的情况下所立,故对两人提出的留言系无效的抗辩理由不予采纳。判决曹萍对房屋享有50%的份额。

     

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  • 关注:不动产联网统一登记
    关注:不动产联网统一登记
      《不动产登记暂行条例》自2015男3月1日已正式施行,这意味着包括集体土地、房屋建筑所有权等在内 ……

     

    无标题12

    《不动产登记暂行条例》自2015男3月1日已正式施行,这意味着包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记,权利人、利害关系人可以依法查询。

    一、《条例》生效前的各类不动产权属证书和不动产登记薄的效力如何?

    《条例》中明确规定,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响;条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

    二、不动产登记信息实现四级实时共享

    《条例》中指出,各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。此外,国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应加强不动产登记有关信息互通共享。

    三、公民个人隐私保护

    《条例》中规定,查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

     

    附:

    不动产登记暂行条例

    第一章 总  则

    第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。
      第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
      本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
      第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。
      第四条 国家实行不动产统一登记制度。
      不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
      不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
      第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:
      (一)集体土地所有权;
      (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
      (三)森林、林木所有权;
      (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
      (五)建设用地使用权;
      (六)宅基地使用权;
      (七)海域使用权;
      (八)地役权;
      (九)抵押权;
      (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
      第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
      县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
      第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
      跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
      国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

     

    第二章 不动产登记簿

    第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
      不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
      不动产登记簿应当记载以下事项:
      (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
      (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
      (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
      (四)其他相关事项。
      第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
      不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。
      第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。
      第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
      不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
      第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。
      采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
      采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。
      第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
      行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

     

    第三章 登记程序

    第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。
      属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:
      (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
      (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
      (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
      (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;
      (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;
      (六)申请更正登记或者异议登记的;
      (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
      第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
      不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。
      第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:
      (一)登记申请书;
      (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;
      (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
      (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
      (五)与他人利害关系的说明材料;
      (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
      不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
      第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:
      (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;
      (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;
      (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
      (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
      不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。
      第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:
      (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
      (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
      (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
      第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:
      (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
      (二)在建建筑物抵押权登记;
      (三)因不动产灭失导致的注销登记;
      (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
      对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
      不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。
      第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。
      第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
      不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
      第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:
      (一)违反法律、行政法规规定的;
      (二)存在尚未解决的权属争议的;
      (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
      (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

     

    第四章 登记信息共享与保护

    第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
      各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
      第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
      不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。
      第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
      第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。
      第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。
      有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
      第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

     

    第五章 法律责任

    第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
      第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

     

    第六章 附  则

      第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
      不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
      第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
      第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

     

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  • 子不孝 房产赠与可撤销
    子不孝 房产赠与可撤销
    遗产继承律师网根据真实案例,释案说法:如何维护老人的合法权益,唯一房产赠与儿子后,因儿子不孝撤销赠与协议。

    父母对子女的爱无私、博大,可现实生活中,有些子女对父母的付出视而不见,以为是理所当然,没有丝毫感恩之心,更谈不上孝敬老人了,甚至损害到老人的合法权益。近日,遗产继承律师网的徐晓洁律师代理了这样一起案例:父母为避免遗产继承的税费,将自己名下唯一一套房产赠与儿子,因儿子不孝,将父母赶出住房,父母依法撤销原赠与房产协议。徐晓洁律师根据这一典型案例,释案说法。

    2001年,李某的父母为儿子结婚。出资为小夫妻购房。因李某不务正业,吃喝玩乐,夫妻感情不和。2003年,经法院判决李某离婚,并认定原住房是小夫妻共同财产,归女方所有,女方给付李某20万元的折价款。离婚后李某把20万元挥霍一空,搬到父母家里居住。2005年10月,李某父母听说将来房产继承要收遗产税,为避税与李某签订了房产赠与协议,约定老人名下唯一的房产赠与李某,一家三口还去公证处办理了房产赠与公证。

    共同生活之初李某表现得还可以,但时间一长,其好吃懒做的习性显露了,父母百般劝说他也不听。2007年老父亲生病卧床期间他不仅不管不问,还用污言秽语辱骂老人,视老人为拖累。此外,双方发生争执的根本原因是,李某希望早一点把房产过户到自己名下。李某甚至言语中流露出,只等父母都死了,他就可以去换房产证。去年8月,老父亲在医院住院母亲陪护,李某私自换掉住房钥匙,将父母赶出住房。年过花甲的两位老人差点流落街头。老人伤心不已,对儿子也彻底绝望。经人介绍,两位老人找到本站徐晓洁律师,要求委托徐律师,维护自己的合法权益。经徐律师分析案情,认为老人可以提起诉讼,请求法院判决撤销其与李某签订的房屋赠与协议,并要求李某迁出该房屋。

    案子立案后,徐晓洁律师积极和主审法官沟通,本案因涉及到老年人的合法权益,引起了法官的极大关注,在开庭前将李某传唤到法院,批评教育。开庭当天,本案当庭宣判:李某某夫妇赠与李某的房屋尚未办理产权变更登记手续,故李某某夫妇要求撤销赠与协议的诉讼请求,法院依法予以支持,遂判决撤销李某夫妇与李某签订的房屋赠与协议,维护了李某夫妇的合法权益。经法庭批评教育,李某在拿到判决书当天,已搬出了该房屋。

    遗产继承律师网在此提醒:老人要充分保障自己的合法权益,在处分自己的财产时,要考虑到自己晚年生活的基本生活保障,唯一一套房产不建议办理赠与,可以办理遗嘱继承,等老人过世后财产留给子女。象本案的两位老人为了给孩子省点税费,却差点流落街头。

    撤销房产赠与

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