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  • 房产继承法律咨询问答(2)
    房产继承法律咨询问答(2)
    遗产继承律师网(www.51jcf.com) 2018-7-3   弟弟生前为感姐姐长期照料,写下“ ……

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    2018-7-3

     

    弟弟生前为感姐姐长期照料,写下“遗嘱”将名下房产赠与姐姐,措辞明明白白,谁料弟弟去世后,法院竟判“遗嘱”无效,房产白白落入他人之手?!姐姐百思不得其解,拿着一审判决书找到遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师,急着咨询以寻求二审帮助。具体为何?且看下文!

     

    房产继承案件概述:

    早些年,父母去世,姐弟两人共同继承了父母的一套房产,每人得二分之一房产份额,但未作房产变更登记。一年前,弟弟突然重病,他那结婚不足两年的妻子,常常借口种种理由离开家,丢下弟弟一人,不尽配偶的扶养义务。姐姐便主动担负起照顾弟弟日常起居饮食的责任。弟弟感激姐姐自小的照顾,尤其是重病期间无微不至的关怀,便写下一份《赠与协议书》,将其从父母处继承得来的二分之一房产份额,赠与给姐姐;同时弟弟在赠与协议书中将自己的遗产也“赠与”了姐姐。《赠与协议书》主文由弟弟机打后,姐弟两人在文末签章处分别签字确认,并有两名见证人当场签字见证。不日,弟弟因病去世。姐姐料理完弟弟的后事,希望房子尽早办理过户,弟弟的妻子却认为房产及遗产全部皆应由其继承,矛盾之下,姐姐诉至法院。最终,法院一审判决认定《赠与协议书》系遗嘱,因遗嘱不符合法定的形式要件,从而认定遗嘱无效,于是弟弟的遗产,包括二分之一房产份额,按法定继承,全部由弟弟的妻子继承。

     

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师认真审阅相关材料后,分析如下:

    本案之所以败诉,主要原因系《赠与协议书》表述不严谨。本文的主要内容系弟弟把自己从父母处继承来的二分之一房产份额赠与给姐姐,弟弟却多加了一句将其遗产也全部赠与姐姐。就是因为这多加的一句,法院认为该协议涉及遗产处置,便将《赠与协议书》的性质认定为遗嘱。一旦认定为遗嘱,这份证据便对姐姐相当不利,尤其是“赠与协议书”的形式,不符合法定的形式要件。另外,见证人也未发挥见证作用。具体分析如下:

    一、“赠与协议书”混淆了赠与和遗赠。

    “赠与协议书”中约定:“将本人XXX名下可继承的父母遗产房屋份额和本人XXX名下全部合法资产及合法遗产全部赠与姐姐XXX。”事实上,上述表述既包含“赠与”的意思表示,又包含“遗赠”的意思表示。因房产份额生前未过户,且协议涉及遗产处置,一审判决时,法院将“赠与协议书”的性质认定为遗赠。实际上,若姐姐一审时聘请了律师,并坚持该协议系赠与而非遗嘱,相较之下胜算更大。

    二、遗嘱必须全文亲笔书写,机打无效。

    不论该“赠与协议书”性质究竟系赠与还是遗嘱,协议中确实涉及对遗产的处分,该部分系遗嘱。遗嘱分为遗嘱继承和遗赠。不管是何种,遗嘱全文必须由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师再次提醒注意,遗嘱中“亲笔书写”的范围是遗嘱全文!而本案中,协议主文内容是电脑打印,非手写,见证人也未见证弟弟机打全文的过程,一审法院正是因此认定遗嘱无效。

    三、见证人的作用不仅仅是签字。

    本案中,弟弟生前签订“赠与协议书”时,邀请了两位见证人前来见证。然而,见证人未见证到被继承人手写甚至机打协议书的过程,亦不清楚协议的前因后果,仅看见弟弟和姐姐在协议书上签字。无论是作为见证人还是作为证人,都无法达到预期的目的。

     

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师提醒:遗嘱事关重大,且在法律上有非常强的形式要件,订立遗嘱,以及涉及遗嘱的见证,其形式要求非常之高,建议在咨询专业律师的基础上妥善处理。

     

     

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  • 房产继承法律咨询问答(1)
    房产继承法律咨询问答(1)
        遗产继承律师网(www.51jcf.com) 2018-6-20   又想把房子送 ……

     

     

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)

    2018-6-20

     

    又想把房子送给孙子孙女,又担心自己养老无保障,老年人该怎么写遗嘱解决以上问题呢?请看遗产继承律师网(www.51jcf.com)为您提供专业解答!

     

    近日接到郑老先生的房产继承咨询:

    我和老伴都已经七十多岁了,身边的朋友一个个走掉,不知道我们哪天说走就走了。最忧心的就是我们夫妻名下的一套房产。我们膝下两个儿子一个女儿,两个儿子一个在外地生活,另一个对我们照顾不多。女儿孝顺,为了照顾我们,特意在我们小区买了婚房。后来,女儿生了个外孙,今年十一岁,外孙也是我们一手带大的,感情特别好。我和妻子商量了,想写一份自书遗嘱,等我们去世后,房产由外孙继承。但是又担心,等我们老头老太其中一个先走了,万一女儿把我们房子卖掉了,另一个老人就没了居住保障,孙子也继承不到房子。所以想来咨询咨询,关于房产继承,我们的遗嘱该怎么写比较好呢?

     

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师解答如下:

    一、关于房产继承,如何订立遗嘱的问题。

    公民有权按照自己的意愿订立遗嘱处分个人财产。这一起房产继承法律咨询中,老先生和老太太通过订立遗嘱的方式,指定自己名下的房产由外孙一人继承,符合法律规定。需注意的是,遗嘱中仅可处分属于个人所有的财产。本案中,该房产属于老先生和老太太夫妻俩的共同财产,老先生和老太太在该房子中各享有50%的产权份额,各自的遗嘱中仅可对属于自己的50%产权份额进行处置。

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师建议:老先生和老太太可各写一份遗嘱,遗嘱中写明“本人XXX与老伴XXX共同共有坐落于XXXXXX室房产一套,房屋产权证编号:XXXXXX。现我订立遗嘱如下:如果本人先于老伴XXX去世,上述房产中属于我所有的产权份额由老伴XXX继承;如果老伴XXX先于本人去世,上述房产中属于我所有的产权份额及我应继承的产权份额,均由我的外孙XXX个人继承。”

    律师提醒:自书遗嘱的内容必须全部由立遗嘱人亲笔书写,亲笔签名,并亲笔注明年、月、日。否则,遗嘱不成立。

    二、关于担心其中一位老人去世后女儿擅自出售房产的问题。

    如果两位老人根据上述建议订立遗嘱后,当夫或妻某一位老人前去世时,被继承人订立的遗嘱方生效,被继承人名下的产权份额由配偶继承。即该房产的全部产权份额皆归另一位老人所有。自始至终,老人的女儿并不享有该房产的产权份额,无权处置老人的房产。当两位老人均已去世时,如果外孙已经成年,可自由处分房产,如果外孙仍未成年,则由其法定监护人代为行使权利,且不得损害未成年人的合法权益。

    以上关于房产继承的遗嘱问题,希望可以为郑老先生以及有相同困惑的老人排忧解难,但是,订立遗嘱切勿网上草率模仿或抄袭,每个人的情况不同,请咨询专业律师后,再慎重订立遗嘱。

     

    遗产继承律师网(www.51jcf.com)律师提醒:家人亲情,血浓于水。订立遗嘱的最终目的是为了预防家庭纠纷,保护亲情。父母在订立遗嘱之前妥善处理亲情关系,而子女在执行遗嘱过程中,充分尊重被继承人的意愿,尽量避免纠纷的发生,在此我们祝福:家是幸福的源泉,家是温暖的港湾,家是社会和谐的基石!

     

     

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  • 遗嘱中房屋被拆迁,拆迁款该如何继承
    遗嘱中房屋被拆迁,拆迁款该如何继承
    案情概要 张老伯有两处房屋,一处位于虹口,一处位于浦东,张老伯有两个儿子,张老伯立下遗嘱:虹口某处的房屋由长子 ……

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    案情概要

    张老伯有两处房屋,一处位于虹口,一处位于浦东,张老伯有两个儿子,张老伯立下遗嘱:虹口某处的房屋由长子继承,浦东某处的房屋由次子继承。后来,虹口的房屋拆迁,张老伯获得了100w的拆迁补偿款,但是张老伯并未修改遗嘱。后来张老伯去世,关于遗产分割问题,两个儿子产生了分歧,长子认为“既然遗嘱中说明虹口的房子由我继承,这100w 的拆迁款当然归我所有。”次子认为“遗嘱中指定的虹口房屋已经不存在,拆迁款和房子是两码事,拆迁款自己也有权分割”。那么究竟应该如何呢?拆迁款能不能当做被拆迁房屋的替代物,由长子按照遗嘱直接继承呢?

    律师说法

    遗产继承网首席律师吕一强认为,遗嘱人在遗嘱中对财产的处分,本质上是遗嘱人基于其对该财产的所有权,在法律允许范围内自由处分其财产的一种表现形式。遗嘱体现了遗嘱人立遗嘱这一时刻的内心真意,但并不能对遗嘱人随后改变其财产处分方式产生约束,在立遗嘱后,还可通过各种法律允许的方式撤销其在原遗嘱中的财产处分行为。

    根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第39条之规定:“遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反,而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的,遗嘱视为被撤销或部分被撤销”。 房屋被拆迁一般是因房屋所有权人同意拆迁并与房屋征收部门达成补偿协议引起。因此,房屋所有权人同意房屋被拆迁的行为是导致房屋灭失的重要因素。

    《最高人民法院关于“遗嘱中的标的物在拆迁安置后是否算标的物的变更,若是公证遗嘱,是否因标的物的变更而需要办理相关公证遗嘱的变更”问题的答复》中明确表示:“标的物所有权人在遗嘱中将标的物处分给他人后,又以补偿协议形式同意将标的物拆迁,这应被视为其在立遗嘱后又以行为作出了与立遗嘱时相反的意思表示并导致了标的物的灭失。

    根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第39条之规定,该遗嘱涉及标的物被拆迁的部分应被视为撤销。”

    《答复》中还明确表示:“立遗嘱人遗嘱中所涉标的物被拆迁后所获得的补偿金或产权调换房屋与原标的物为不同的物。对立遗嘱人而言,该补偿金或产权调换房屋属于立遗嘱后新获得的财产。”

    因此,本案中张老伯因虹口房屋被拆迁而获得的拆迁款100万元属于立遗嘱后新获得的财产,并非遗嘱中“虹口房屋”的替代物,遗嘱中与虹口房屋相关的部分视为被撤销,长子不能依据遗嘱直接继承这100w拆迁款,这部分遗产应当按照“法定继承”的规定,两个儿子都有继承权。

    从此案可以看出,老人在立遗嘱时应当尽可能的考虑周全,避免日后发生不必要的纠纷。如果当初立遗嘱时就说明“虹口房屋归长子继承,该处房屋若遇拆迁,所得补偿款或者安置房屋仍归长子继承”,或者在虹口房屋拆迁后,及时地重新立一份遗嘱,明确拆迁款的归属,就不会发生这样的纠纷了。

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  • 房产继承诉讼 兄妹对簿公堂
    房产继承诉讼 兄妹对簿公堂
      案情简介 白文怡、白小幺与白文民系兄妹,2007年父母相继过世,父母名下有一套房产,位于长宁区虹桥路XX弄 ……

     

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    案情简介

    白文怡、白小幺与白文民系兄妹,2007年父母相继过世,父母名下有一套房产,位于长宁区虹桥路XX弄XX号202室。因父母生前和白文民及其女儿共同居住生活,父母过世后,白文民和女儿依旧生活在此房产内。三兄妹当时并未对该房屋进行遗产分割。该房屋便一直由白文民和家人居住。2015年3月,老二白文怡向上海市长宁区法院提起遗产继承诉讼,将哥哥和妹妹分别列为被告,诉讼请求是析产分割该房屋。被告白文民与白小幺辩称,原告白文怡在被继承人在世时,常年对父母不闻不问,未尽到赡养义务。且俩被继承人均于2007年死亡,遗产继承诉讼已经超过了两年的诉讼时效,因此不能继承该遗产。

    审理查明事实如下:

    被继承人生前育有一子两女,长子白文民,长女白文怡,次女白小幺。被告白文民自1997年5月离婚后,一直随父母居住生活。长女白文怡,在外省工作生活,次女白小幺在日本定居。两被继承人生病期间,一直是被告一白文民和女儿白晓文照顾料理。原告按年支付赡养费,每年2000元。被告二白小幺每年两次探亲回国,为两被继承人添置物品、衣服等。2007年两被继承人相继死亡,留下上海市长宁区虹桥路某房产一套,一直由被告一白文民居住。次女白小幺在本案中未到庭,但向法庭提交了遗产继承诉讼的答辩状,说明由于被告一常年照顾二老,尽主要赡养义务,二老生前也曾说过,由老大白文民继承房产。因此被告二也希望房产由被告一白文民继承所有,如必须析产分割此房产,被告二则希望自己名下的房产份额归被告一白文民所有。

    此案中,因为原告与被告就此房产价值不能达成一致,故长宁区法院委托上海国衡评估公司对此房产估价,确定房产价值为2557000元

    裁判

    判决长宁区虹桥路XX弄XX号202室房产归被告一白文民所有,被告一白文民向原告白文怡支付房屋折价款775000元。

    遗产继承律师网(http://www.51jcf.com/)首席律师吕一强做如下案例评析 

    一、关于遗产继承的诉讼时效。

    按照继承法第25条第1款的规定,将遗产分割前未放弃继承的视为接受继承,从而结束继承。本案中白文怡并未明确的表示放弃继承,故应认定为接受继承从而结束继承。因此本案两被告认为:应当从被继承人死亡之日起计算诉讼时效,如两年内不提起遗产继承,则视为自动放弃继承遗产。这一理解是错误的。原告白文怡在房产未分割前未明确表示放弃继承,则视为她接受继承。

    二、而物权法第一百零三条将无约定或约定不明的共有物默认推定为按份共有,但有家庭关系等情形的确定为共同共有。因此在白文怡、白小幺和白文民继承开始后,遗产分割前,继承人是遗产的共有物权人,继承人要求分割、处分遗产的权利,属于继承人作为物权人的权利。而该案实质上是对形成共有关系的遗产进行分割,是继承人作为物权人的权利。

    三、根据诉讼时效的理论以及最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第1条:“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩,……”,可以看出,诉讼时效,仅适用于债权请求权,而物权不受诉讼时效的限制。

    因此,本案中,诉争房屋为遗产且继承开始后尚未分割,双方当事人均享有继承权且未表示放弃继承,应视为继承完毕,故不属继承权受侵害而是物权纠纷。又因双方系兄妹、具有家庭关系,依法确定该房屋为共同共有。因被告二同意其名下的份额归被告一所有,法院综合考虑了父母生前被告一承担了大部分的赡养义务,在遗产继承中可以适当多分,因此最终判决被告白文民向原告白文怡支付相应房屋折价款775000元。

    遗产继承律师网(http://www.51jcf.com/)多次担任遗产继承纠纷的代理律师,实践经验丰富。本站致力于各类遗产继承相关领域的研究,愿为您提供优质、高效、快捷的遗产继承纠纷代理及相关法律服务。

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  • 遗产继承的诉讼时效问题
    遗产继承的诉讼时效问题
    遗产继承律师网(http://www.51jcf.com)的吕一强律师近日接到一起房产继承咨询,关于被继承人过 ……

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    遗产继承律师网(http://www.51jcf.com)的吕一强律师近日接到一起房产继承咨询,关于被继承人过世已超过二十年,房产一直未做继承分割处理,除一子女居住使用房产外,其他子女是否就丧失了对此房产的继承权。下面这一则真实案例很好的解答了关于遗产继承诉讼时效的问题

    案情简介

    李成云、李成宇和李成星系姐弟三人,1992年三人父亲病故,留有江苏省昆山市某处房屋一幢。由于母亲仍在,但三人当时并未对该房屋进行遗产分割。因李成云早已外嫁,由母亲和李成宇、李成星两兄弟居住使用。2001年,李成宇另行购房后搬离该房屋,该房屋自此由小弟李成星和母亲共同居住。2005年,由于城区改造,老房子成为新开发的主干道边的门面房。李成星出钱将老房子装修、翻新,将老房转为营业用房,对外出租,每年租金收益近二十万元。2014年母亲过世,李成云、李成宇在料理母亲后事时,和弟弟协商老房子继承分割事宜。此时,姐弟俩儿才知道,老三李成星早在2008年,就申请办理了房屋产权,登记在他个人名下,老三自称持有母亲的书面遗嘱,由老三李成星继承全部房产。李成云、李成宇得知该情况后提起行政诉讼,昆山市高新区法院判决撤销了房屋管理局对该房屋的产权登记。

    2014年8月2日,李成云、李成宇再次诉至法院,诉讼请求一:依法确认原、被告三人在系争房屋的共有份额。而被告李成星一审答辩称,这一遗产继承诉讼应当适用《继承法》处理,母亲生前留下的遗嘱证明母亲个人的遗产,即房产的62.5%应由被告人个人继承,而两原告所涉及的继承权纠纷,仅仅涉及到父亲的遗产,也就是父亲名下50%的房产份额。但是父亲已过世超过二十年,故已超出继承法规定的诉讼时效。

    裁判

    法院经审理认为,诉争房屋系遗产,虽然被继承人李XX死亡已超过二十年,但遗产一直未分割,但李成云、李成宇作为第一顺序继承人,未明确表示放弃继承权,视为房产性质转化为共有财产,故李成星关于已超过诉讼时效的抗辩不予采信。被告李成星虽提供一份遗嘱,但是打印而成,仅有其母亲被继承人田某的指印,非本人签名,两原告对此遗嘱不予认可,故此份《遗嘱》属无效遗嘱,法律难以支持。但考虑到李成星居住、管理及对老房翻新、重修所付出的贡献,酌情多分。最终法院判决:李成云、李成宇对房屋产权30%份额,李成星享有房屋面积的40%。

    一审宣判后,三姐弟均未上诉。

    遗产继承律师网(http://www.51jcf.com)首席律师吕一强做如下案例评析

    一、遗嘱的合法形式

    被告提交的遗嘱既不符合《继承法》中关于自书遗嘱的要求,也不具备代书遗嘱的法律要件,作为专业的遗产继承律师,我们认为该遗嘱无效是必然的。

    二、遗产继承诉讼时效问题

    被继承人李XX过世时,因其配偶健在,且继承人间具有家庭关系导致遗产未能分割,诉争房屋为遗产且继承开始后尚未分割,各当事人均享有继承权且未表示放弃继承,应视为继承完毕,故不属继承权受侵害而是物权纠纷,应认定为此房产性质为各继承人共同共有。而本案两原告在得知被告擅自去办理了产证,将房产安置在被告个人名下。两原告提起行政诉讼,要求撤销产证,视为维护其二人对此房产的共有权。而被告的产证被行政诉讼撤销之后,本案实质是共有人对共有权的确认并以此为前提,确认各自份额,故不适用继承诉讼时效的规定。

    三、房屋析产的份额问题。

    一审法院考虑到被告李成星对涉案房产进行了装修、维护,是基于公平公正,被告的管理对涉案房产的增值确有贡献,但遗产继承律师认为,被告长期以来的出租收益由其独享,是否可以覆盖其管理、维修的成本,对于被告的收益与支出亦应考量。

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  • 关注:不动产联网统一登记
    关注:不动产联网统一登记
      《不动产登记暂行条例》自2015男3月1日已正式施行,这意味着包括集体土地、房屋建筑所有权等在内 ……

     

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    《不动产登记暂行条例》自2015男3月1日已正式施行,这意味着包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记,权利人、利害关系人可以依法查询。

    一、《条例》生效前的各类不动产权属证书和不动产登记薄的效力如何?

    《条例》中明确规定,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响;条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

    二、不动产登记信息实现四级实时共享

    《条例》中指出,各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。此外,国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应加强不动产登记有关信息互通共享。

    三、公民个人隐私保护

    《条例》中规定,查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

     

    附:

    不动产登记暂行条例

    第一章 总  则

    第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。
      第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
      本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
      第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。
      第四条 国家实行不动产统一登记制度。
      不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
      不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
      第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:
      (一)集体土地所有权;
      (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
      (三)森林、林木所有权;
      (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
      (五)建设用地使用权;
      (六)宅基地使用权;
      (七)海域使用权;
      (八)地役权;
      (九)抵押权;
      (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
      第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
      县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
      第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
      跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
      国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

     

    第二章 不动产登记簿

    第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
      不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
      不动产登记簿应当记载以下事项:
      (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
      (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
      (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
      (四)其他相关事项。
      第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
      不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。
      第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。
      第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
      不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
      第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。
      采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
      采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。
      第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
      行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

     

    第三章 登记程序

    第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。
      属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:
      (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
      (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
      (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
      (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;
      (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;
      (六)申请更正登记或者异议登记的;
      (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
      第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
      不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。
      第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:
      (一)登记申请书;
      (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;
      (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
      (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
      (五)与他人利害关系的说明材料;
      (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
      不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
      第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:
      (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;
      (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;
      (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
      (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
      不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。
      第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:
      (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
      (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
      (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
      第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:
      (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
      (二)在建建筑物抵押权登记;
      (三)因不动产灭失导致的注销登记;
      (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
      对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
      不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。
      第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。
      第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
      不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
      第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:
      (一)违反法律、行政法规规定的;
      (二)存在尚未解决的权属争议的;
      (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
      (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

     

    第四章 登记信息共享与保护

    第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
      各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
      第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
      不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。
      第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
      第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。
      第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。
      有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
      第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

     

    第五章 法律责任

    第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
      第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

     

    第六章 附  则

      第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
      不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
      第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
      第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

     

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