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  • 继母与子女争遗产 文书复印件成关键
    继母与子女争遗产 文书复印件成关键
    【案情简介】 老徐去世后留下不少财产,妻子刘女士要求依法分割,便将老徐的三名子女告上法庭。不料庭审中,被告拿出 ……

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    【案情简介】

    老徐去世后留下不少财产,妻子刘女士要求依法分割,便将老徐的三名子女告上法庭。不料庭审中,被告拿出了署名为老徐与刘女士的承诺书复印件。最终,法院法官确认这份证据的真实性,依法对财产予以分割。

    【案情回放】

    老徐和刘女士是再婚夫妻,两人未生育子女,老徐与前妻育有二子一女。老徐去世后,名下有一处房产和部分存款等,其中房产登记在老徐及其小女儿名下。刘女士起诉要求确认老徐名下财产为夫妻共同财产,并依法分割。三名被告虽然原则上同意依法继承,但同时出示了署名为老徐和刘女士的三份承诺书复印件,称父亲生前对房产和钱款有过处理意见;老徐与刘女士约定双方经济独立,故相关遗产不属于夫妻共同财产。
        这三份承诺书复印件中,第三份的原件由老徐生前公司保存于个人档案中,故原被告均认可其真实性。而对于第一、二份承诺书,小女儿陈述复印件由原告亲手交给她,现原件仍在刘女士处。但原告称,自己没写过这样的承诺书,不认可这两份承诺书的真实性。
    【遗产继承律师网专业遗产继承律师点评】

    上海遗产继承律师网专业遗产继承律师吕一强表示,根据我国《民事诉讼法》第七十条的规定,书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的,可以提交复制品、照片、副本、节录本。本案中,被告提交的三份承诺书中只有一份有原件,另外两份均为复印件,原告处存有该两份承诺书的原件,但原告不承认该两份承诺书的真实性。

    根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百一十一条的规定,结合下述理由:

    一、签署承诺书的双方是老徐和刘女士,按照常理原件应当由当事人保存,故被告无法提供原件是客观不能。
           二、老徐和刘女士均为再婚,双方各有子女且均成年。为避免将来子女争夺财产,签署类似财产协议符合当下再婚夫妻的通常做法。
           三、承诺书约定双方经济独立,而现在原告无证据证明双方有过经济混同,可见承诺书反映了双方客观的经济情况,更加印证了承诺书的真实性。
           四,原被告均认可第三份承诺书的真实性,且已部分履行。

    该三份承诺书均可作为本案认定事实的根据,故老徐的遗产不能被认定为是夫妻共同财产,其财产应根据老徐留下的财产处理意见分割。
    【以案说法】

    证据必须提交原件吗?

    《民事诉讼法》70条规定:“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的,可以提交复制品、照片、副本、节录本。”2015年颁布的民事诉讼法司法解释对“确有困难”做出具体规定,其中包括“原件在对方当事人控制之下,经合法通知提交而拒不提交的。”对于这一情形,法院应当结合其他证据和案件具体情况,审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。

    【法律规定】

    《中华人民共和国继承法》

    第五条:继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。 

    《中华人民共和国婚姻法》

    第十九条:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。

          夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。

    夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。

    《中华人民共和国民事诉讼法》

    第七十条:书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的,可以提交复制品、照片、副本、节录本。 

    《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

     第一百一十一条 民事诉讼法七十条规定的提交书证原件确有困难,包括下列情形:
      (一)书证原件遗失、灭失或者毁损的;
      (二)原件在对方当事人控制之下,经合法通知提交而拒不提交的;
      (三)原件在他人控制之下,而其有权不提交的;
      (四)原件因篇幅或者体积过大而不便提交的;
      (五)承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。
      前款规定情形,人民法院应当结合其他证据和案件具体情况,审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。
      第一百一十二条 书证在对方当事人控制之下的,承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。
      申请理由成立的,人民法院应当责令对方当事人提交,因提交书证所产生的费用,由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的,人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。
      第一百一十三条 持有书证的当事人以妨碍对方当事人使用为目的,毁灭有关书证或者实施其他致使书证不能使用行为的,人民法院可以依照民事诉讼法一百一十一条规定,对其处以罚款、拘留。

     

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  • 自书遗嘱的注意事项
    自书遗嘱的注意事项
    自书遗嘱看似简单方便,只需本人书写即可,很多老人选择自书遗嘱处分财产。但自书遗嘱如果书写不当,很可能无效,反而埋下家庭纠纷的隐患。

     

    遗产继承律师网,专业于继承法律研究,我们在司法实践中发现,自书遗嘱看起来简单、方便,只需要遗嘱人本人书写即可,因此很多老人选择自书遗嘱处分自己的财产。但是,自书遗嘱如果书写不当,很可能没有法律效力,甚至因此埋下家庭纷争的隐患。因此,专业遗产继承律师在此详细说一说自书遗嘱的注意事项。

     

    一、 必须由遗嘱人亲笔书写全文、亲笔落款签名。表达自己的真实意愿,处理自己的合法财产。
    由于电脑打印的普及,有的遗嘱人在打印出来的遗嘱上面签名,是否属于自书遗嘱?继承律师告诉您,上海曾有这样一起真实案例,最后法院判决打印遗嘱仅签名无效。因为违反了《继承法》关于自书遗嘱的规定,不符合自书遗嘱的条件。

    二、 必须由遗嘱人亲笔注明时间。遗嘱上写明日期。
    亲笔签署日期,不仅是自书遗嘱的有效条件之一,在发生纠纷时有助于辨明遗嘱真伪、效力。在个别案件中,可以根据书写时间查明遗嘱人书写遗嘱时的精神状况,当遗嘱人不只一份遗嘱时,还有助于判明哪个遗嘱是最后的、具有法律效力的遗嘱。因此作为专业的遗产继承律师,我们建议年、月、日三者缺一不可,并使用公历。

    三、 遗嘱人的字迹切勿潦草。

    当遗嘱产生争议时,可能需要和遗嘱人其他笔迹或署名进行比对,甚至由人民法院委托司法鉴定机关进行鉴定。所以在立遗嘱时尽量和平时书写习惯保持一致。
    遗产继承律师网的吕一强律师曾代理了一起案件。由于遗嘱人在病床书写遗嘱,意识完全清醒,但是书写字迹潦草模糊,和遗嘱人之前的字迹相比,完全判若两人书写,导致子女之间互相猜忌,最终诉讼法院。在立遗嘱人无法正常书写的情况下,专业继承律师不建议自书遗嘱,可以采用代书遗嘱或是录音遗嘱其他方式。

    四、 遗嘱人涂改、增删、订正遗嘱内容的,应在改动处另行签名。如属实质性修改,或是多处修改的遗嘱形式上不严谨。我们建议遗嘱人重新订立一份新的遗嘱。

    五、 遗嘱书写完之后,最好一式两份或是三份。一份由立遗嘱人自己保存,或交给无利害关系的遗嘱执行人或是专业继承律师代为保存,一般不建议交给遗嘱继承人保存,以免其他继承人对遗嘱的真实性、合法性产生怀疑,引发纠纷。

     

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    关于自书遗嘱,如果您还有什么疑问,可以和我们联系。

    电话:51877068  51877078

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  • 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
    最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 (2001年12月6日最高人民 ……

    最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定

    最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定

    (2001年12月6日最高人民法院审判委员会第1201次会议通过)
    法释〔2001〕33号

    中华人民共和国最高人民法院公告

    《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》已于2001年12月6日由最高人民法院审判委员会第1201次会议通过。现予公布,并自2002年4月1日起施行。

    二○○一年十二月二十一日

    为保证人民法院正确认定案件事实 公正、及时审理民事案件保障和便利当事人依法行使诉讼权利根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)等有关法律的规定结合民事审判经验和实际情况制定本规定。

    一、当事人举证

    第一条 原告向人民法院起诉或者被告提出反诉应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。

    第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

    没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。

    第三条 人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果,促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。

    当事人因客观原因不能自行收集的证据,可申请人民法院调查收集。

    第四条 下列侵权诉讼按照以下规定承担举证责任:

    (一)因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼,由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任;

    (二)高度危险作业致人损害的侵权诉讼,由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任;

    (三)因环境污染引起的损害赔偿诉讼,由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任;

    (四)建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼,由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任;

    (五)饲养动物致人损害的侵权诉讼,由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任;

    (六)因缺陷产品致人损害的侵权诉讼,由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任;

    (七)因共同危险行为致人损害的侵权诉讼,由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任;

    (八)因医疗行为引起的侵权诉讼,由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。

    有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的,从其规定。

    第五条 在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

    对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。

    对代理权发生争议的,由主张有代理权一方当事人承担举证责任。

    第六条 在劳动争议纠纷案件中,因用人单位作出开除、除名、辞退、解除劳动合同、减少劳动报酬、计算劳动者工作年限等决定而发生劳动争议的,由用人单位负举证责任。

    第七条 在法律没有具体规定,依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时,人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。

    第八条 诉讼过程中,一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。

    对一方当事人陈述的事实,另一方当事人既未表示承认也未否认,经审判人员充分说明并询问后,其仍不明确表示肯定或者否定的,视为对该项事实的承认。

    当事人委托代理人参加诉讼的,代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外;当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的,视为当事人的承认。

    当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意,或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的,不能免除对方当事人的举证责任。

    第九条 下列事实当事人无需举证证明

    (一)众所周知的事实;

    (二)自然规律及定理;

    (三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实;

    (四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实;

    (五)已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实;

    (六)已为有效公证文书所证明的事实。

    前款(一)、(三)、(四)、(五)、(六)项,当事人有相反证据足以推翻的除外。

    第十条 当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。

    第十一条 当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的该证据应当经所在国公证机关予以证明并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。

    当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的,应当履行相关的证明手续。

    第十二条 当事人向人民法院提供外文书证或者外文说明资料应当附有中文译本。

    第十三条 对双方当事人无争议但涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实人民法院可以责令当事人提供有关证据。

    第十四条 当事人应当对其提交的证据材料逐一分类编号对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明签名盖章注明提交日期,并依照对方当事人人数提出副本。

    人民法院收到当事人提交的证据材料应当出具收据注明证据的名称、份数和页数以及收到的时间由经办人员签名或者盖章。

    二、人民法院调查收集证据

    第十五条 《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”,是指以下情形:

    (一)涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实;

    (二)涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。

    第十六条 除本规定第十五条规定的情形外,人民法院调查收集证据,应当依当事人的申请进行。

    第十七条 符合下列条件之一的,当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据:

    (一)申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料;

    (二)涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料;

    (三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

    第十八条 当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据,应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实。

    第十九条 当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据,不得迟于举证期限届满前七日。

    人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的,应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。

    第二十条 调查人员调查收集的书证可以是原件 也可以是经核对无误的副本或者复制件。是副本或者复制件的应当在调查笔录中说明来源和取证情况。

    第二十一条 调查人员调查收集的物证应当是原物。被调查人提供原物确有困难的可以提供复制品或者照片。提供复制品或者照片的应当在调查笔录中说明取证情况。

    第二十二条 调查人员调查收集计算机数据或者录音、录像等视听资料的 应当要求被调查人提供有关资料的原始载体。提供原始载体确有困难的可以提供复制件。提供复制件的调查人员应当在调查笔录中说明其来源和制作经过。

    第二十三条 当事人依据《民事诉讼法》第七十四条的规定向人民法院申请保全证据,不得迟于举证期限届满前七日。

    当事人申请保全证据的,人民法院可以要求其提供相应的担保。

    法律、司法解释规定诉前保全证据的,依照其规定办理。

    第二十四条 人民法院进行证据保全 可以根据具体情况采取查封、扣押、拍照、录音、录像、复制、鉴定、勘验、制作笔录等方法。

    人民法院进行证据保全,可以要求当事人或者诉讼代理人到场。

    第二十五条 当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形,当事人申请重新鉴定的除外。

    对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人,在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的应当对该事实承担举证不能的法律后果。

    第二十六条 当事人申请鉴定经人民法院同意后由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员协商不成的由人民法院指定。

    第二十七条 当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定提出证据证明存在下列情形之一的人民法院应予准许

    (一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;

    (二)鉴定程序严重违法的;

    (三)鉴定结论明显依据不足的;

    (四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。

    对有缺陷的鉴定结论,可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的,不予重新鉴定。

    第二十八条 一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的,人民法院应予准许。

    第二十九条 审判人员对鉴定人出具的鉴定书,应当审查是否具有下列内容:

    (一)委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容;

    (二)委托鉴定的材料;

    (三)鉴定的依据及使用的科学技术手段;

    (四)对鉴定过程的说明;

    (五)明确的鉴定结论;

    (六)对鉴定人鉴定资格的说明;

    (七)鉴定人员及鉴定机构签名盖章。

    第三十条 人民法院勘验物证或者现场,应当制作笔录记录勘验的时间、地点、勘验人、在场人、勘验的经过、结果由勘验人、在场人签名或者盖章。对于绘制的现场图应当注明绘制的时间、方位、测绘人姓名、身份等内容。

    第三十一条 摘录有关单位制作的与案件事实相关的文件、材料应当注明出处并加盖制作单位或者保管单位的印章摘录人和其他调查人员应当在摘录件上签名或者盖章。

    摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性,不得断章取义。

    三、举证时限与证据交换

    第三十二条 被告应当在答辩期届满前提出书面答辩,阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见。

    第三十三条 人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书。举证通知书应当载明举证责任的分配原则与要求、可以向人民法院申请调查取证的情形、人民法院根据案件情况指定的举证期限以及逾期提供证据的法律后果。

    举证期限可以由当事人协商一致,并经人民法院认可。

    由人民法院指定举证期限的,指定的期限不得少于三十日,自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。

    第三十四条 当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料,当事人在举证期限内不提交的,视为放弃举证权利。

    对于当事人逾期提交的证据材料,人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。

    当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的,应当在举证期限届满前提出。

    第三十五条 诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。

    当事人变更诉讼请求的,人民法院应当重新指定举证期限。

    第三十六条 当事人在举证期限内提交证据材料确有困难的应当在举证期限内向人民法院申请延期举证,经人民法院准许可以适当延长举证期限。当事人在延长的举证期限内提交证据材料仍有困难的可以再次提出延期申请是否准许由人民法院决定。

    第三十七条 经当事人申请,人民法院可以组织当事人在开庭审理前交换证据。

    人民法院对于证据较多或者复杂疑难的案件,应当组织当事人在答辩期届满后、开庭审理前交换证据。

    第三十八条 交换证据的时间可以由当事人协商一致并经人民法院认可,也可以由人民法院指定。

    人民法院组织当事人交换证据的,交换证据之日举证期限届满。当事人申请延期举证经人民法院准许的,证据交换日相应顺延。

    第三十九条 证据交换应当在审判人员的主持下进行。

    在证据交换的过程中,审判人员对当事人无异议的事实、证据应当记录在卷;对有异议的证据按照需要证明的事实分类记录在卷并记载异议的理由。通过证据交换确定双方当事人争议的主要问题。

    第四十条 当事人收到对方交换的证据后提出反驳并提出新证据的,人民法院应当通知当事人在指定的时间进行交换。

    证据交换一般不超过两次。但重大、疑难和案情特别复杂的案件,人民法院认为确有必要再次进行证据交换的除外。

    第四十一条 《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”,是指以下情形:

    (一)一审程序中的新的证据包括:当事人在一审举证期限届满后新发现的证据;当事人确因客观原因无法在举证期限内提供,经人民法院准许,在延长的期限内仍无法提供的证据。

    (二)二审程序中的新的证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。

    第四十二条 当事人在一审程序中提供新的证据的,应当在一审开庭前或者开庭审理时提出。

    当事人在二审程序中提供新的证据的,应当在二审开庭前或者开庭审理时提出;二审不需要开庭审理的,应当在人民法院指定的期限内提出。

    第四十三条 当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳。

    当事人经人民法院准许延期举证但因客观原因未能在准许的期限内提供,且不审理该证据可能导致裁判明显不公的,其提供的证据可视为新的证据。

    第四十四条 《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(一)项规定的“新的证据”,是指原审庭审结束后新发现的证据。

    当事人在再审程序中提供新的证据的,应当在申请再审时提出。

    第四十五条 一方当事人提出新的证据的,人民法院应当通知对方当事人在合理期限内提出意见或者举证。

    第四十六条 由于当事人的原因未能在指定期限内举证,致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的,原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失,人民法院应予支持。

    四、 质 证

    第四十七条 证据应当在法庭上出示由当事人质证。未经质证的证据,不能作为认定案件事实的依据。

    当事人在证据交换过程中认可并记录在卷的证据经审判人员在庭审中说明后可以作为认定案件事实的依据。

    第四十八条 涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私或者法律规定的其他应当保密的证据 不得在开庭时公开质证。

    第四十九条 对书证、物证、视听资料进行质证时 当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外:

    (一)出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的;

    (二)原件或者原物已不存在,但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。

    第五十条 质证时当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性,针对证据证明力有无以及证明力大小进行质疑、说明与辩驳。

    第五十一条 质证按下列顺序进行

    (一)原告出示证据被告、第三人与原告进行质证;

    (二)被告出示证据原告、第三人与被告进行质证;

    (三)第三人出示证据原告、被告与第三人进行质证。

    人民法院依照当事人申请调查收集的证据,作为提出申请的一方当事人提供的证据。

    人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示,听取当事人意见,并可就调查收集该证据的情况予以说明。

    第五十二条 案件有两个以上独立的诉讼请求的当事人可以逐个出示证据进行质证。

    第五十三条 不能正确表达意志的人,不能作为证人。

    待证事实与其年龄、智力状况或者精神健康状况相适应的无民事行为能力人和限制民事行为能力人,可以作为证人。

    第五十四条 当事人申请证人出庭作证,应当在举证期限届满十日前提出,并经人民法院许可。

    人民法院对当事人的申请予以准许的,应当在开庭审理前通知证人出庭作证,并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。

    证人因出庭作证而支出的合理费用由提供证人的一方当事人先行支付,由败诉一方当事人承担。

    第五十五条 证人应当出庭作证接受当事人的质询。

    证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的,可视为出庭作证。

    第五十六条 《民事诉讼法》第七十条规定的“证人确有困难不能出庭”,是指有下列情形:

    (一)年迈体弱或者行动不便无法出庭的;

    (二)特殊岗位确实无法离开的;

    (三)路途特别遥远交通不便难以出庭的;

    (四)因自然灾害等不可抗力的原因无法出庭的;

    (五)其他无法出庭的特殊情况。

    前款情形,经人民法院许可,证人可以提交书面证言或者视听资料或者通过双向视听传输技术手段作证。

    第五十七条 出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。证人为聋哑人的,可以其他表达方式作证。

    证人作证时,不得使用猜测、推断或者评论性的语言。

    第五十八条 审判人员和当事人可以对证人进行询问。证人不得旁听法庭审理;询问证人时,其他证人不得在场。人民法院认为有必要的,可以让证人进行对质。

    第五十九条 鉴定人应当出庭接受当事人质询。

    鉴定人确因特殊原因无法出庭的,经人民法院准许,可以书面答复当事人的质询。

    第六十条 经法庭许可当事人可以向证人、鉴定人、勘验人发问。

    询问证人、鉴定人、勘验人不得使用威胁、侮辱及不适当引导证人的言语和方式。

    第六十一条 当事人可以向人民法院申请由一至二名具有专门知识的人员出庭就案件的专门性问题进行说明。人民法院准许其申请的,有关费用由提出申请的当事人负担。

    审判人员和当事人可以对出庭的具有专门知识的人员进行询问。

    经人民法院准许,可以由当事人各自申请的具有专门知识的人员就有案件中的问题进行对质。

    具有专门知识的人员可以对鉴定人进行询问。

    第六十二条 法庭应当将当事人的质证情况记入笔录并由当事人核对后签名或者盖章。

    五、证据的审核认定

    第六十三条 人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。

    第六十四条 审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果。

    第六十五条 审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定

    (一)证据是否原件、原物复印件、复制品与原件、原物是否相符;

    (二)证据与本案事实是否相关;

    (三)证据的形式、来源是否符合法律规定;

    (四)证据的内容是否真实;

    (五)证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。

    第六十六条 审判人员对案件的全部证据,应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。

    第六十七条 在诉讼中,当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。

    第六十八条 以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据,不能作为认定案件事实的依据。

    第六十九条 下列证据不能单独作为认定案件事实的依据

    (一)未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言;

    (二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言;

    (三)存有疑点的视听资料;

    (四)无法与原件、原物核对的复印件、复制品;

    (五)无正当理由未出庭作证的证人证言。

    第七十条 一方当事人提出的下列证据,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力:

    (一)书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本;

    (二)物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等;

    (三)有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件;

    (四)一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。

    第七十一条 人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论当事人没有足以反驳的相反证据和理由的,可以认定其证明力。

    第七十二条 一方当事人提出的证据,另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的,人民法院可以确认其证明力。

    一方当事人提出的证据,另一方当事人有异议并提出反驳证据,对方当事人对反驳证据认可的,可以确认反驳证据的证明力。

    第七十三条 双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。

    因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的,人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。

    第七十四条 诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。

    第七十五条 有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。

    第七十六条 当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。

    第七十七条 人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定

    (一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证;

    (二)物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言;

    (三)原始证据的证明力一般大于传来证据;

    (四)直接证据的证明力一般大于间接证据;

    (五)证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言其证明力一般小于其他证人证言。

    第七十八条 人民法院认定证人证言,可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。

    第七十九条 人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。

    对当事人无争议的证据,是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。

    六、其他

    第八十条 对证人、鉴定人、勘验人的合法权益依法予以保护。

    当事人或者其他诉讼参与人伪造、毁灭证据提供假证据阻止证人作证,指使、贿买、胁迫他人作伪证 或者对证人、鉴定人、勘验人打击报复的依照《民事诉讼法》第一百零二条的规定处理。

    第八十一条 人民法院适用简易程序审理案件,不受本解释中第三十二条、第三十三条第三款和第七十九条规定的限制。

    第八十二条 本院过去的司法解释与本规定不一致的以本规定为准。

    第八十三条 本规定自2002年4月1日起施行。2002年4月1日尚未审结的一审、二审和再审民事案件不适用本规定。

    本规定施行前已经审理终结的民事案件,当事人以违反本规定为由申请再审的,人民法院不予支持。

    本规定施行后受理的再审民事案件,人民法院依据《民事诉讼法》第一百八十四条的规定进行审理的,适用本规定。

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  • 《上海市高级人民法院关于数据电文证据若干问题的解答》
    《上海市高级人民法院关于数据电文证据若干问题的解答》 高院民二庭 二OO七年九月十九日 近来,有不少法院反映, ……

    《上海市高级人民法院关于数据电文证据若干问题的解答》

    高院民二庭

    二OO七年九月十九日

    近来,有不少法院反映,实践中对数据电文证据如何开展举证、质证和认证较难把握。为统一审判思路,高院民二庭就相关问题解答如下:

    一、什么是数据电文?数据电文能否作为证据使用? 

    答:根据我国《电子签名法》之规定,数据电文是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息。  《电子签名法》规定,数据电文不得仅因为其是以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的而被拒绝作为证据使用。《合同法》规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。因此,数据电文可以作为证据使用。 

    二、实践中数据电文证据主要有哪些? 

    答:主要有手机短信、传真件、电子邮件及网页证据等。

    三、手机短信如何在法庭上出示? 

    答:手机短信应当庭出示,并将短信内容、发(收)件人、发(收)时间、保存位置等相关信息予以书面摘录,作为庭审笔录的一部分。

    举证方也可自愿申请短信公证,并将公证文书作为证据出示。

     四、审查手机短信应注意哪些情况? 

    答:经过法院审查核实符合证据”三性”要求的手机短信,可以作为定案依据。但因手机短信存在删改的特性,一般情况下不宜单独作为认定案件事实的依据,应结合其他证据予以补强。 

    (1)审查发、收件人(姓名及手机号码)以及发送、接收的时间;发、收件人与案件当事人之间的关系; 

    (2)审查手机短信的位置是否出现变动,发出(收到)的信息是否仍在发(收)件箱中; 

    (3)审查手机短信的内容是否完整,与其他证据是否有矛盾,与待证事实是否有关联; 

    (4)必要时可申请鉴定或向电信运营商作调查。 

    五、审查传真件应注意哪些方面? 

    答:根据《合同法》第十一条之规定,传真已成为当事人订立书面合同的一种法定形式,其效力受法律保护。在订立合同时,传真的内容即是合同条款。 

    但是,由于传真件的真实性较难判断,采用某些技术性手段可以变造内容,同时传真件的保存时间不长,对其真实性及证明力应注意审查。 

    (1)核实传真的收件人、发件人,发、收传真的号码、传真时间,以判断传真收、发人与案件当事人之间的关系,传真过程,传真内容是否真实;  百度文库:营销界顶尖作者,联合出版招募!作者署名权 写书奖金 顶尖人脉圈 个人影响力提升

    (2)存在多份传真件的,应审查各传真件之间的内容是否相互衔接,与其他证据能否印证。通过一系列传真件结合其他证据能够证明各传真件之间存在连续性及关联性的,可认定传真件的证据效力; 

    (3)传真件留有手写字迹的,可通过鉴定以判断传真件之真实性; 

    (4)对单一传真件的审查,可以适用证据补强规则,结合其他证据加以佐证。

    六、电子邮件如何在法庭上出示? 

    答:举证一方应提供邮件的来源,包括发件人、收件人及邮件提供人,上述人员与案件当事人的关系,邮件的生成、接收时间及邮件内容。庭审出示证据时,若双方均无异议,可直接出示邮件纸质件;否则,应在计算机上当庭演示,并下载打印成纸质件。 

    若对电子邮件已作公证的,可不当庭演示邮件,而直接将公证文书作为证据出示。

    七、可供判断电子邮件真伪的因素有哪些? 

    答:尽管电子邮件以电子信息形式传播和收发,不如传统书证保真程度高,被篡改后不易识别,但电子邮件也有其自身优势,即其发件人和收件人为唯一,每个电子邮箱对应唯一的用户,其互联网的帐号、密码、用户名在相对时间内也是唯一的。 

    可供判断邮件真伪的因素有: 

    (1)将电子邮件与其他证据进行比对,必要时要求相关人员进行对质; 

    (2)审查邮箱的取得方式,系从网络服务商处购买的,还是免费注册的。一般而言,前者更加可靠; 

    (3)审查邮件发、收时间。邮件如经国外的网络服务商发送或经国际邮件转发器递送,必须要经过一定的时间,否则不符合客观情况; 

    (4)必要时,请网络服务商提供协助,从电子邮件的传输、存储环节中直接保全证据。或进行鉴定,从电子邮件生成、存储、传输环境的可靠性,是否篡改等请有关方面提出专家意见。 

    八、对于网页证据如何组织举证? 

    答:将网页作为证据出示时,举证方应提供网址、时间,并将网页当庭演示,指明网页中与案件相关联的内容。同时,提供网页的纸质件,以备留档查考。经双方同意,也可只出示网页纸质件,不再演示网页。上述过程应在庭审笔录中完整体现。 

    若对相当网页已作公证的,可不当庭演示网页,而直接将公证文书作为证据出示。

    九、如何审查网页证据的真实性?

    答:诉讼双方对网页证据真实性发生争议,而该网页恰恰是查明案件事实的主要证据,经当事人申请,可要求相关网站提供协助,从计算机系统传输、存储的环节中直接保全证据,或请有关单位专家作鉴定,从网页证据的生成、存储、传递和输出环境的可靠性提出专家意见。

    由于网页信息更新快,时效性强,诉讼中应注意对网页证据的保全,可通过公证、 摄像、下载等形式固定网页。一般而言,经过公证的网页证据具有较强的证明力。

    二OO七年九月十九日

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  • 上海市城镇公有房屋管理条例实施细则
        第一章  总  则   第一条  根据《上海市城镇公有房屋管理条例》(以 ……

     

     

    第一章  总  则

     

    第一条  根据《上海市城镇公有房屋管理条例》(以下简称《条例》),制定本细则。

     

    第二条  公有房屋附属设施是指公有房屋街坊内的道路、下水管道、污水管道、路灯、绿化及围护设施等。但由市政、电力部门管理的除外。

     

    第三条  地处农村的全民所有和属于城镇集体所有的房屋,是指全民所有制单位和市区、建制镇的集体所有制单位在农村(包括非建制镇)的房屋。

     

    第四条  公有房屋所有人(以下简称所有人)和公有房屋使用人(以下简称使用人)必须遵守《条例》和本细则,接受市、区、县房产管理局的行政管理。

     

    第五条  上海市房产管理局(以下简称市房管局)是本市公有房屋管理的行政主管机关。其主要职责是:

     

    (一)执行公有房屋管理的法律、法规和规章;

     

    (二)拟订本市公有房屋管理的规章草案,制定规范性文件;

     

    (三)负责本市公有房屋的产权、产籍管理;

     

    (四)负责对区、县房管机关的业务领导;

     

    (五)负责对公有房屋经营机构的行政管理和业务指导;

     

    (六)负责对市属局级以上单位、中央及外省市单位在沪机构、部队设置的公有房屋经营机构的资质审查;

     

    (七)负责对危险房屋的审定和对危险房屋鉴定单位的资质审查;

     

    (八)汇总公有房屋资料,编制公有房屋统计报表;

     

    (九)负责调整市属局级以上机关、事业单位的办公、业务用房;

     

    (十)负责对公有房屋改变使用性质的审核;

     

    (十一)会同市规划、土地管理机关对迁建单位原址房屋及场地进行调整;

     

    (十二)负责优秀近代建筑保护的管理;

     

    (十三)对违反《条例》的行为作出行政处罚;

     

    (十四)受理行政复议案件;

     

    (十五)法律、法规和规章中规定的其他行政职责。

     

    第六条  区、县房产管理局(以下简称区、县房管局)是本区域内公有房屋管理的行政主管机关。其主要职责是:

     

    (一)执行公有房屋管理的法律、法规、规章以及市房管局制定的规范性文件;

     

    (二)负责本区域内公有房屋产权、产籍管理;

     

    (三)对本区域内公有房屋经营机构或部门进行行政管理和业务指导;

     

    (四)负责本细则第五条第(六)项以外的公有房屋经营机构的资质审查;

     

    (五)审定委托范围内的危险房屋;

     

    (六)按市房管局的要求收集、汇总本区域内的公有房屋资料,填报统计报表;

     

    (七)负责对公有房屋改变使用性质的审核;

     

    (八)负责本区域内优秀近代建筑保护的日常管理;

     

    (九)对违反《条例》的行为作出行政处罚。

     

    第七条  所有人自行使用房屋,应指定部门负责使用管理。

     

    所有人出租房屋,应设置经营机构或委托其他房屋经营机构代理经租。但出租房屋建筑面积在一千平方米以下的,也可指定部门负责经营。

     

    房屋经营机构应建立房屋经租帐户,并配备必要的经租业务人员、维修养护人员;经租大楼公寓的房屋经营机构还应配备电梯驾驶人员。具体配备标准由市房管局另行规定。

     

    房管部门直接管理的公有房屋,应按市房管局的规定统一设置房屋经营机构。

     

    第八条  设置房屋经营机构的单位应向市或区、县房管局办理申请登记。其中,设置房屋经营机构的市属局级以上单位、中央和外省市单位在沪机构、企业以及部队向市房管局办理申请登记;设置房屋经营机构的其他单位向房屋所在地的区、县房管局办理申请登记。

     

    未按规定设置房屋经营机构的单位不得出租公有房屋。

     

    第二章  权证管理

     

    第九条  公有房屋实行所有权登记发证制度。

     

    所有人应向房屋登记发证机关申请房屋所有权登记,经审查确认后,发给《房屋所有权证》。

     

    共有房屋应由房屋共有人共同向房屋登记发证机关申请所有权登记,经审查确认后,分别发给《房屋共有权证》;按份共有的应在《房屋共有权证》上注明房屋所有权份额。

     

    所有人为偿还债务将房屋抵押给债权人而在房屋所有权上设定的他项权利,债权人应会同所有人向房屋登记发证机关申请他项权利登记;经审查确认,发给债权人《房屋他项权证》,并在该《房屋所有权证》上注明他项权利的内容。《房屋他项权证》随着他项权利的消失而撤销。

     

    《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》是房屋所有权和他项权利的合法凭证,由市房屋登记发证机关统一印制、颁发。

     

    第十条  所有人出卖、出租房屋,申请扩建、改建、加层、拆除房屋,办理房屋的交换、调拨、投资、分析、合并等产权变更手续以及抵押、保险等事宜,须凭《房屋所有权证》或《房屋共有权证》。全民所有房屋所有人在处分其房屋时,还须按规定报其上级主管部门批准。

     

    共同共有房屋出卖时,须征得所有共有人的同意。按份共有房屋的所有人有权要求将自己的份额分出或出卖,但出卖时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。

     

    第十一条  下列公有房屋所有人应向市房屋登记发证机关申请登记:

     

    (一)部队所有的房屋;

     

    (二)市属局级以上机关所有的办公房屋;

     

    (三)市房管局直接管理的出租给涉外单位、部队、市级机关使用的房屋;

     

    (四)单位购买的市区私有房屋;

     

    (五)单位购买的市区非居住公有房屋。

     

    其他公有房屋的所有人向房屋所在地的区、县房屋登记发证机关申请登记。

     

    第十二条  公有房屋所有权登记,以及房屋所有权变更、注销登记,必须持法人资格证明和房屋所有权来源的证明,按下列规定办理:

     

    (一)新建、扩建、改建和加层的房屋,须提交建设项目批准文件、建筑工程执照和建筑竣工图纸等资料,在房屋竣工验收接管后的三个月内申请登记。

     

    (二)购买、交换产权的房屋,须提交房产交易管理部门审查批准的文书,自批准之日起三个月内申请登记。

     

    (三)调拨和投资入股的房屋,须提交上级主管部门批准的调拨文书或协议书,自批准之日起三个月内申请登记。

     

    (四)合并、分析的房屋,须提交经上级主管部门批准的文件,自批准之日起三个月内申请登记。

     

    (五)受赠的房屋,须提交赠与书或协议书(按规定需要公证的,应提交公证书),在房屋交付之日起三个月内申请登记。

     

    (六)拆除的房屋,须提交批准拆除的文书,自拆除结束之日起三个月内申请登记。

     

    (七)灭失的房屋,须提交灭失情况报告和上级主管部门的证明,自灭失之日起的三个月内申请登记。

     

    (八)因抵押等获得他项权利的,须提交双方签订的抵押合同和上级主管部门的批准文书,自设立他项权利之日起三个月内申请登记。

     

    (九)因他项权利的消失而撤销《房屋他项权证》的,须提交他项权利消失的证明文件,自撤销之日起三个月内办理撤销登记。

     

    所有人因正当理由,不能在规定期限内登记的,应及时提出书面申请,经房屋登记发证机关批准可以延期登记;但延期登记时间最长不超过六个月。

     

    第十三条  凡符合发证条件的房屋,房屋登记发证机关应在接到登记申请书之日起两个月内发给《房屋所有权证》、《房屋共有权证》,十五天内发给《房屋他项权证》。

     

    房屋登记发证机关对发出的权证有权进行查核验证,发现有错误的应及时更正。

     

    第十四条  《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》应妥善保管。发现权证有错误的,应及时向房屋登记发证机关申请更正;遗失权证的,应在房屋登记发证机关指定的报刊上及时登报声明,并在登报后三个月内向原房屋登记发证机关申请补发。

     

    第三章  租赁管理

     

    第十五条  所有人出租房屋须持《房屋所有权证》或《房屋共有权证》。授权或委托房屋经营机构出租的,须办理授权或委托手续。

     

    第十六条  公有居住房屋受配人在办理租用手续时须持住房调配单和户口薄,在一个月内向出租人办理租赁手续;出租人应在收到住房调配单十五天内发放《租用公房凭证》。

     

    《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。

     

    《租用公房凭证》由市房管局统一印制。

     

    对未发放《租用公房凭证》的原承租人,由出租人分期分批补发。

     

    第十七条  租用公有非居住房屋的租赁双方应订立租赁合同。合同主要内容应包括租赁房屋的座落、部位、面积、设备、用途、月租金、租赁期限、维修责任、违约责任以及双方约定的其他权利和义务。

     

    合同期限由双方协商议定。按规定调配(以下简称调配)的公有非居住房屋租赁期限一般不超过二十年。

     

    调配的非居住房屋受配人在办理租用手续时,须持其上级单位或市房管局的房屋调配使用单;中央和外省市单位驻沪机构和企业还须持市或区、县人民政府协作办公室批准设置机构或开办企业的文书。

     

    调配的公有非居住房屋受配人,凭房屋调配使用单在一个月内向出租人办理租赁手续;出租人应在收到房屋调配使用单的十五天内与承租人签订租赁合同。

     

    对未签订房屋租赁合同的原承租人,由出租人通知其在规定期限内订立租赁合同;承租人因正当理由不能在规定的期限内与出租人签订租赁合同的,经出租人同意,可以另行约定签订租赁合同的期限。逾期不签订租赁合同的即终止租赁关系。

     

    第十八条  调配的房屋受配人逾期不办理租赁手续的,其调配使用单和住房调配单作废。因出租人原因逾期不签订租赁合同或逾期发放《租用公房凭证》造成受配人不能及时使用房屋的,其间的租金应由出租人承担。

     

    第十九条  公有居住房屋租金按市人民政府批准的住房收费标准执行。

     

    结婚过渡房租金仍按结婚过渡房计租办法执行。

     

    第二十条  下列调配的公有非居住用房租金按市人民政府批准的非居住用房租金标准(具体标准见附件一)执行:

     

    (一)已按公有非居住用房租金标准计租的;

     

    (二)新建住宅的公建配套房屋;

     

    (三)新设的为本地区服务的行政事业单位的办公用房;

     

    (四)在原地翻建的原承租人承租的原面积房屋;

     

    (五)由政府部门调配使用的办公用房;

     

    (六)企事业单位通过交换等方式将居住房屋改作自用的非居住房屋;

     

    (七)个人将承租的居住房屋改作自用的非居住房屋。

     

    其他公有非居住房屋租金可由租赁双方参照租金标准,在规定的幅度(具体规定幅度见附件二)内协商议定。

     

    第二十一条  在公有房屋租赁期内,本市租金标准作新的调整,按调整后的租金标准执行。

     

    第二十二条  公有非居住用房出租人应按合同规定的期限将房屋交付给承租人使用。公有居住房屋出租人应在发放《租用公房凭证》之日起将房屋交付给承租人使用。出租人不按时交付出租房屋的,应向承租人退回已收取的租金,并偿付延期交付房屋期间租金额百分之二十的违约金。

     

    第二十三条  承租人应按月缴付房租,逾期缴付房租的应向出租人偿付租金额百分之二十的违约金。逾期不缴付房租和违约金的,出租人应向其发出限期缴付房租和违约金通知书。

     

    对有前款行为的居住房屋承租人,出租人可会同其所在单位在其收入中扣缴。

     

    第二十四条  出租的公有房屋及其附属设施自然损坏的,由出租人按修理范围负责修复。修理范围由市房管局另行规定。

     

    承租人发现房屋自然损坏,应及时报修。出租人对承租人的报修应予登记,并发给报修凭证。其中,房屋急修项目,出租人应在一天内修理;一般修理项目,出租人应在三天内修理;需安排计划修理的项目,出租人应在一周内派员到现场查勘,约定修理期限。具体报修办法由市房管局另行制订。

     

    出租人对承租人的报修不在规定期限内修理造成承租人或他人人身财物损害的,出租人应负赔偿责任。

     

    因承租人过失造成房屋及其附属设施损坏和他人人身财物损害的,承租人应负修复和赔偿责任。

     

    第二十五条  承租人在公有房屋内自行装饰和添装的设施,应与出租人明确产权归属;因承租人原因未明确权属,造成房屋及他人人身财物损害的,由承租人负赔偿责任。

     

    承租人所有的装饰和设施影响出租人修理时,应自行拆除;承租人拒不拆除,出租人对修理时造成的损坏不负赔偿责任。

     

    出租人修理房屋,承租人应予配合,不得阻挠。因承租人阻挠修理造成房屋及他人人身财物损害的,由承租人负赔偿责任。

     

    第二十六条  公有居住房屋承租人和有常住户口而他处无住房的同住人要求分列租赁户名,符合下列条件的,出租人应予同意:

     

    (一)分户各方有本处常住户口,经济上已分开独立生活的。

     

    (二)房屋可以分间单独使用,分户后不致造成居住困难(单位出具证明负责解决居住困难的除外)和使用困难的。

     

    (三)无欠租的。

     

    原始设计为一户使用的新工房,原则上不拆套分户。

     

    申请分户的各方及同住成年人协商一致分户的,应订立书面协议。

     

    第二十七条  调配的非居住房屋承租人因行政隶属关系发生变化等要求分列承租户名的,须经出租人同意。分户各方的房屋必须能单独分间使用,经各方书面协议,并划定公用部位使用范围。

     

    第二十八条  居住房屋承租人死亡,同时符合下列条件的同住人应在六个月内向出租人申请更改承租户名,出租人应予同意:

     

    (一)有本处常住户口且实际居住的;

     

    (二)他处无住房或他处虽有住房但居住有困难的。

     

    申请更改承租户名的同住人应订立书面协议,确定承租人户名。同住人协商不成或逾期不申请更改租赁户名的,出租人可按下列顺序确定承租户名:

     

    (一)原承租人的配偶;

     

    (二)原承租人的父母;

     

    (三)原承租人的子女(按长幼为序);

     

    (四)其他同住人(以居住时间长短为序)。

     

    新承租人必须履行原承租人缴纳房租和偿付原承租人欠租的义务。

     

    第二十九条  有常住户口的公有居住房屋同住人因单位分配住房等原因要求更改承租户名的,由承租人和同住人订立书面协议,经分房单位证明后,向出租人提出申请;出租人应予同意。

     

    承租人户口迁离本市,符合第二十八条第一款的同住人可申请更改承租户名;同住人有多人的,应订立书面协议,确定承租人户名;出租人应予同意。

     

    承租人在外地就业,户口仍在本处的,符合第二十八条第一款的同住人要求更改承租户名,须经承租人同意,订立书面协议;出租人应予同意。

     

    第三十条  承租人或同住人在向出租人申请分列、更改承租户名时,必须书面保证按政策可以回沪亲属的居住使用权。

     

    出租人在收到承租人或同住人要求分列、更改承租户名的书面申请后,应在十五天内作出同意或不同意的书面决定。

     

    第三十一条  居住房屋承租人全家外迁或无其他同住人的承租人死亡前迁入户口的其他亲属,原住处有住房并居住不困难的,应限期迁回原处,房屋由出租人收回。经教育拒不迁出的,按侵占公房处理。

     

    第三十二条  因单位合并、分列、名称更改等原因,造成非居住公有房屋的承租人与使用人不一致时,使用人可申请更改承租户名;出租人应予同意。

     

    第三十三条  公有房屋承租人不得转租或变相转租。公有非居住房屋承租人经出租人同意,可以将其承租的公有非居住房屋作为联营场所,但应重新与出租人签订租赁合同;联营期间的租金按协议租金执行。

     

    公有房屋转租是指承租人以营利为目的,将其租用的房屋转给他人使用收取租金的行为。

     

    公有房屋变相转租是指承租人以营利为目的,将其租用的房屋转给他人使用,以其他形式获利的行为。

     

    公有非居住房屋联营是指承租人将其租用的房屋作为与其他企、事业单位共同经营的联营场所。

     

    第三十四条  在房屋租赁期内,因国家安全、外事、社会公益等需要调整承租人房屋使用的,必须报经市人民政府批准。使用单位应在不降低原面积和设备条件的前提下,对承租人妥善安置;并由使用单位和原承租人向出租人办理变更租赁手续。承租人对使用单位的安置不得借故拒迁。

     

    第三十五条  公有非居住房屋租赁合同期满后,承租人如需继续使用,应在合同期满三个月前向出租人提出书面申请,经出租人同意,可续订租赁合同。承租人因故需要提前终止租赁关系的,必须提前三个月通知出租人,经协商一致方可解除租赁合同。

     

    第三十六条  承租人办理退房手续时,应填写退房单,并写明终止租赁关系和腾空房屋的日期及违约责任。腾空房屋时间最长不超过三个月。

     

    移交空房时,出租人应会同承租人到现场检查房屋、核对使用部位、清点设备。发现有人为损坏的,承租人应修复或赔偿。承租人到时不移交空房的,需交纳逾期的租金和租金额百分之二十的违约金。

     

    第三十七条  公有居住房屋承租人全家去国(境)外定居的,一般应解除租赁关系,由出租人收回房屋。但经出租人同意可保留原承租的公有房屋。保留期限最长不超过三年。保留期间的租金按成本租金计算,以外汇人民币支付。

     

    公有居住房屋的承租人去国(境)外探亲或留学,原承租的公有房屋无符合第二十八条第一款的同住人的,一般可保留三年。保留期间的租金按市人民政府批准的住房收费标准计算,以人民币支付。保留期满承租人要求延长保留期的,需提交有关证明文件,经出租人同意可予延长保留期限。

     

    第三十八条  公有居住房屋承租人去国(境)外定居、探亲、留学需保留原承租的公有房屋,应以书面形式委托在本市的担保人管理房屋和其财产。承租人和担保人需与出租人签订协议;协议必须明确保留部位、保留期限、租金额、付租方式、以及期满不归时房屋内物品的清理方式等内容。

     

    第四章  产业管理

     

    第三十九条  任何单位和个人未经所有人同意擅自占有、使用公有房屋的,属侵占房屋的行为。所有人可报请房屋所在地的区、县房管局处理,也可直接向房屋纠纷仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

     

    第四十条  所有人和使用人对房屋及附属设施有保护的责任,不得从事下列有碍房屋安全、影响居住环境的活动:

     

    (一)除公安部门批准的专用库房外,禁止在公有房屋内堆放易燃、易爆和腐蚀性等危险和有害物品;

     

    (二)不得在非生产用房中私自安装动力设备;

     

    (三)不得在坡屋面房屋的室内吊平顶开洞使用;

     

    (四)除修理人员外,不得攀登瓦屋面;

     

    (五)不得擅自拆动房屋承重结构;

     

    (六)不得进行其他损害房屋结构,影响房屋使用安全的行为。

     

    第四十一条  任何单位和个人未经批准不得擅自拆除公有房屋及附属设施。拆除公有房屋应签订协议,并报请拆除房屋主管部门审批后方可拆除。

     

    第四十二条  任何单位和个人,未经所有人同意,不得擅自改变公有房屋及附属设施。改变公有房屋及附属设施是指房屋的改建、扩建、加层、搭建,房屋结构、形状、室内布局的变动,房屋门面改装,房屋设备的添装、拆除、移动,附属设施的改动等。

     

    改变公有房屋不得影响房屋结构安全。大楼公寓、花园住宅、新工房、新式里弄房屋及市中心非居住房屋的改变应从严控制。其中对房屋改建、扩建、加层、搭建的,还须不影响建筑布局、周围环境和市容观瞻;加层房屋还须符合抗震设计规范要求。

     

    具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的公有房屋,一般不得改建、扩建、加层和搭建。确需改动的,须按有关规定办理审批手续。

     

    第四十三条  公有房屋的阳台必须按原设计用途使用。阳台加窗和搭建应严格控制,并按下列规定执行:

     

    (一)公有房屋的挑出阳台不得加窗和搭建;

     

    (二)沿街公有房屋阳台不得加窗和搭建;

     

    (三)住宅小区的公有房屋阳台不得加窗和搭建;

     

    (四)除以上三项外的公有房屋阳台的加窗和搭建须经所有人同意。

     

    第四十四条  凡需改变公有房屋及附属设施,应书面提出申请,经所有人同意后方可施工;其中,房屋的改建、扩建、加层、搭建,还须签订协议,明确增加部分的房屋所有权和使用权归属。对同幢或相邻房屋的所有人和使用人有妨碍的,应征得他们的书面同意。涉及城市规划建筑管理的,应向规划管理部门申请,经批准发放建筑工程执照后方可施工。

     

    第四十五条  未经所有人同意擅自改变公有房屋及附属设施的,公有房屋所有人应及时制止;对公有房屋及附属设施造成损坏的,所有人有权追索赔偿。对擅自改变房屋结构、室内搭建的行为可报请房屋所在地的区、县房管局处理;对违章建筑可报请房屋所在地规划管理部门处理。

     

    第四十六条  公有房屋附属设施中的庭园、绿地(包括规划绿化用地,下同),任何单位和个人不得侵占和擅自改变用途。确需改变绿地用途或临时借用绿地的,须经所有人同意,并向房屋所在地的区、县房管局办理审批手续;其中,住宅小区、大楼公寓、花园住宅以及新建住宅区域内的庭园、绿地的改变用途或临时借用,须报市房管局审批。

     

    未经所有人同意,改变、占用绿地的,所有人可报请房屋所在地的区、县房管局处理。造成损失的,所有人有权追索赔偿。

     

    涉及园林、规划、土地管理的,按有关规定处理。

     

    第四十七条  一个街坊内的房屋属两个或两个以上所有人所有的,应由所有人共同组成房屋管理委员会或共同委托一个房屋经营机构代理房屋管理日常事务。组成的房屋管理委员会应报房屋所在地的区、县房管局备案,并接受区、县房管局的业务指导和监督。

     

    房屋管理委员会的管理费按房屋的建筑面积和实际用途合理分摊。

     

    第四十八条  已建成的住宅小区和新村街坊内的道路,除了房管、环卫、园林、市政等部门因维修养护外,任何单位和个人不得占用。

     

    其他公有房屋街坊内的道路应保持平整、畅通。确需临时借用的,应经区、县房管局批准,并按月向区、县房管局或受委托的管理单位支付临时借用费;临时借用期限累计不得超过六个月。

     

    凡埋设、维修管线等开挖街坊道路的,须事先征得区、县房管局或受委托的管理单位的同意,签订协议后方可施工。

     

    因施工造成公有房屋、道路、绿化、地下管线、化粪池等损坏的,由施工单位及时修复或赔偿,赔偿金额按修复所需的实际费用计算。

     

    第四十九条  禁止四吨以上(含四吨)的机动车辆驶入街坊。但下列车辆除外:

     

    (一)执行公务的公安、救护、消防、殡葬等特种车辆;

     

    (二)进行抢修、维修、保养的房管、市政、园林、公用等专用车辆;

     

    (三)搬运家具的车辆;

     

    (四)街坊内商业网点的货运车辆。

     

    进入街坊内的车辆,均需慢速行驶;不得驶入人行便道和绿化区域。因行驶不当造成道路、绿化、地下管道、化粪池等公有房屋及其附属设施损坏的,车辆驾驶人员或其单位应负赔偿责任。

     

    第五章  修缮管理

     

    第五十条  为确保房屋使用安全和正常使用,所有人应三至五年进行一次房屋完好状况普查;对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次;电梯、水泵(产权属自来水公司的除外)应定期保养;下水管道、污水管道应巡回疏通;屋顶水箱应每年检修清洗一次。

     

    第五十一条  公有房屋修缮标准包括修理范围、修缮工程质量评定标准和工程预算定额等,由市房管局统一制定。厂房、仓库、码头、车站等专用公有房屋的修缮,按国家有关标准执行。

     

    第五十二条  所有人在房屋大修、中修工程开工前,应向使用人公布大修、中修工程的开工日期、竣工日期、修缮范围、工地负责人名单、修房服务纪律和服务守则。施工现场应设置安全标志。使用人对房屋修理应予配合,对修理房屋必须搭设的施工临时设施,有关部门应予支持。

     

    第五十三条  危险房屋应由所有人或使用人向市房管局批准的房屋鉴定专业单位申请鉴定。

     

    房屋鉴定单位应配备与其资质证书等级相符合的专业技术工程人员和必要的检测仪器设备。

     

    房屋鉴定人员应持有市房管局核发的作业证书。

     

    市房管局应定期对房屋鉴定单位和房屋鉴定人员进行资质审查。凡丧失资格的房屋鉴定单位和房屋鉴定人员,市房管局应吊销其资质证书和作业证书。

     

    第五十四条  房屋鉴定单位鉴定危险房屋必须严格按建设部颁发的《危险房屋鉴定标准》执行。对工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑等的鉴定,还应参照有关专业技术标准、规范和规程进行。

     

    房屋鉴定单位鉴定的结果应报市房管局审定,或报市房管局委托的区、县房管局审定。

     

    危险房屋鉴定收费标准由市房管局会同市物价局另行制定。

     

    审定为危险房屋的,由市或区、县房管局及时向所有人发出危险房屋通知书;对于一时不能排除险情的,可作出限制使用或停止使用的决定,并及时书面通知所有人和使用人。

     

    所有人接到危险房屋通知书后,应立即按房管局要求采取解除危险的措施。停止使用的危险居住房屋,所有人应负责临时安置使用人;所有人安置有困难的,使用人所在单位应协助安置或由房屋所在地的人民政府协调解决。因使用人拒绝安置,影响解危而造成损失的,使用人应负赔偿责任。

     

    第五十五条  一幢房屋属两个或两个以上所有人所有的,其屋面、墙体、楼盖结构以及电梯、水泵、照明、电气、上下水管道等共有共用整体性设备及附属设施的修缮,应由所有人共同负责,按整幢房屋的建筑面积比例和用途分摊修缮费用。非整体性设备的修缮费用,由相关所有人协商解决。

     

    异产同幢房屋以及异产同街坊内附属设施的修缮,按前款规定处理。

     

    属于不同所有人的毗连房屋的修缮,各方所有人应事先协商,合理分摊费用,不得互相推诿。

     

    第五十六条  所有人应按照国家和市人民政府的规定提存房屋修缮基金。出租的公有房屋从租金中提存;事业单位自用房屋从事业经费中提存,企业单位自用房屋从房屋折旧费中提存。

     

    郊县房管局直接管理的公有房屋及附属设施,按原分工负责修理养护。

     

    房屋修缮基金应建立专项帐户,专款专用,不得挪作他用,并须接受市、区、县房管局的监督检查。

     

    第六章  使用管理

     

    第五十七条  公有房屋按使用性质分为居住房屋和非居住房屋。其中,非居住房屋分为旅馆、办公建筑、工业建筑、站场码头、仓库堆栈、商场、学校、文化馆、体育场(馆)、影剧院、展览馆、医院、公用设施、寺庙教堂等。

     

    第五十八条  改变房屋使用性质系指改变房屋原设计用途或改变房屋实际使用状况。改变公有房屋使用性质,须符合下列条件:

     

    (一)符合城市规划要求;

     

    (二)符合房屋使用安全;

     

    (三)不影响相邻房屋使用;

     

    (四)不影响文物和优秀近代建筑的保护。

     

    有下列改变公有房屋使用性质行为之一的,须经房屋所有人同意,并报市、区、县房管局审批:

     

    (一)居住房屋改作非居住使用或非居住房屋改作居住使用的;

     

    (二)本《细则》第五十七条规定的各类非居住房屋互相改变用途的。

     

    改变市区的花园住宅、大楼公寓、办公建筑、商场、寺庙教堂、影剧院、体育场(馆)、文化馆、旅馆、医院等以及优秀近代建筑使用性质的,报市房管局审批;改变其他公有房屋使用性质的,报区、县房管局审批。

     

    改变房屋使用性质涉及规划建设管理的,还须报城市规划管理部门审批。

     

    第五十九条  新建公有房屋使用权的保留期限:

     

    (一)解决居住困难用房为一年;

     

    (二)住宅基地动迁、市政建设动迁、落实政策、军转(复退)、特需以及公建配套等用房为一年半。

     

    第六十条  保留期限的起算日期为:

     

    (一)属于地方财政投资统一建造的,在领取《房屋所有权证》后,从市房管局开发调拨单之日起算。

     

    (二)属于地方财政投资单位自行建造的,在领取《房屋所有权证》后,从房屋所在地的区、县房管局开发调拨单之日起算。

     

    (三)属于系统单位自筹资金建造的,从所有人接管后领取《房屋所有权证》之日起算。

     

    空关新建公有房屋看管费,应在房屋接管时,由建设单位一次性付给空房看管单位。解决居住困难用房按十个月房租额的百分之三十支付;其他用房按十四个月房租额的百分之三十支付。超期空关房屋的看管费由房屋保留单位支付。

     

    第六十一条  调配空出的公有居住房屋,除需拆除的违章建筑、临时建筑、必须恢复公用的灶间、不宜单独使用的房间(如暗间、高度不足的阁楼等)、需要落实政策的房屋外,所有人或房屋经营机构应同意调配单位保留使用。保留期限按下列规定执行:

     

    (一)解决居住困难用房为半年;

     

    (二)住宅基地动迁、市政建设动迁、军转(包括离退休)、特需等用房为一年。

     

    保留期限从原承租人终止租赁关系之日起算。保留期间的租金,由保留使用单位支付,不得向个人收取。

     

    第六十二条  公有房屋调拨单、公有居住房屋调配单上应注明房屋保留日期;单位之间互相调换空房的应填写房屋调用单,并注明保留日期。逾期不安排使用,由所有人或房屋经营机构报区、县房管局予以冻结。区、县房管局应按月将被冻结的房屋清单汇总上报市房管局。

     

    房屋冻结后六个月内,原保留单位有正当理由确需使用被冻结房屋的,可向市房管局申请解冻,经批准后方可使用。对被解冻的解困用房,保留单位应按居住房屋租金额的二倍向所有人或房屋经营机构支付超期空关费。

     

    房屋冻结超过六个月的,属于地方财政投资建造的,市房管局可分配给困难户较多且无建房能力的单位使用;属于系统单位投资建造的,市房管局可按前一年的房屋成本价出售给困难户较多且无建房能力的单位;所得款项扣去应付租金外,退给原投资建设单位。

     

    第六十三条  公有房屋中的公用部位系指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。各承租人不得侵犯相邻用户的正当利益。承租人之间发生公用部位纠纷的,出租人应会同街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、居民委员会以及当事人所在单位进行调解。

     

    除恃强占用和任意占用公用部位,侵犯相邻用户正当利益的应予调整外,一般应维持争议前的使用状况。

     

    因安装煤气需要或原使用公用部位较大的承租人迁出后,出租人可适当调整公用部位的使用。

     

    公有房屋的走道、楼梯、出口等公用通道,应保持整洁畅通。

     

    第六十四条  调配的公有居住和非居住房屋承租人为了有利生产、方便生活要求与他人交换房屋使用的,应协商一致并签订房屋交换使用合同。交换合同应明确各交换房屋的座落、部位、面积、设备、公用部位、搬迁日期、违约责任以及其他权利义务。合同样式由市房管局统一制订。

     

    公有居住房屋承租人要求交换房屋使用时,本处有常住户口的同住成年人协商一致的,应签订书面协议,并由承租人单位盖章证明。公有房屋承租人与私房承租人交换的,须征得私房所有人的同意。

     

    第六十五条  公有居住房屋交换使用应符合下列条件:

     

    (一)不得人为造成居住和使用困难;

     

    (二)并户交换,适用于直系亲属之间,以及缺乏生活自理能力的人员需要照顾而与其非直系亲属合并居住的;

     

    (三)分户交换须符合分户条件;

     

    (四)承租人无欠租的。

     

    市区与郊县之间,本市与外省市之间的居住房屋交换使用办法由市房管局另订。

     

    第六十六条  有下列情形之一的公有房屋,不得交换使用:

     

    (一)未建立租赁关系的房屋;

     

    (二)户籍冻结地区的房屋;

     

    (三)全家出国(境)保留承租权期间的房屋;

     

    (四)需要落实政策的房屋;

     

    (五)《条例》规定应由出租人收回的房屋;

     

    (六)有租赁纠纷的房屋。

     

    第六十七条  公有房屋交换使用合同(以下简称交换合同),经各方出租人同意后生效。出租人应在收到交换合同的十天内签署意见,最后一个出租人签署同意房屋交换使用之日为交换合同生效日期。交换各方凭生效交换合同分别向出租人办理租赁手续。

     

    交换合同生效后,当事人应依约履行。当事人一方不履行合同的,另一方有权要求履行,并可要求对方赔偿损失。

     

    交换合同生效后,交换人各自向原出租人支付房屋交换成交手续费。收费标准由市房管局会同市物价局另行制订。

     

    未经出租人同意擅自交换房屋使用或通过交换房屋使用非法牟利的,其交换无效,交换人应各自搬回原处。

     

    第七章  法律责任

     

    第六十八条  对违反《条例》的下列行为,由区、县以上的房管局给予处罚:

     

    (一)涂改所有权证的,吊销其所有权证,对单位处以房价百分之十的罚款,对直接责任者处以房价百分之一以下的罚款;伪造所有权证的,提请司法机关依法处理;

     

    (二)不按期办理所有权申请、转移、变更、注销登记,超过规定期限三个月以内的,处以房价百分之一的罚款;超过规定期限三个月以上六个月以内的,处以房价百分之二的罚款;超过规定期限六个月以上的类推;但最高罚款不超过房价的百分之五;

     

    (三)对擅自提高公有房屋租金标准,超出公有非居住房屋实行的标准租金范围以及协议租金超过规定幅度的,没收非法所得,并处以非法所得三倍的罚款;

     

    (四)擅自转租或变相转租公有房屋的,没收非法所得,并处以非法所得三倍的罚款;

     

    (五)擅自改变公有房屋结构的,责令限期改正,恢复房屋原结构,并处以修复费一倍的罚款;对擅自改变公有房屋使用性质的,责令限期改正,恢复房屋原使用性质,并处以修复费一倍的罚款;对未经出租人同意在公有房屋内搭建的,限期拆除,并处以搭建造价一倍的罚款;

     

    (六)侵占公有房屋的,除责令其限期迁出和按租金标准支付使用费外,并处以侵占期间应付使用费十倍的罚款;

     

    (七)侵占或擅自改变庭园、绿地用途的,应限期改正,恢复原状,并处以损失费用一倍的罚款;

     

    (八)对任意占用街坊道路的,应限期改正,恢复道路使用;并处以道路占用费十倍的罚款;

     

    (九)在公有房屋交换中非法牟利的,没收非法所得,并处以非法所得三倍的罚款;

     

    (十)因公有房屋所有人过失,造成房屋倒塌等事故,使他人人身财产受到损害的,除负赔偿责任外,对直接责任者处以三百元至五百元的罚款。构成犯罪的依法追究其刑事责任。

     

    第六十九条  对违反《条例》行为的处罚按下列程序进行:

     

    (一)区、县房管局对执法中发现的,以及公有房屋所有人和群众举报违反《条例》的行为,经过核实后,一般在三个月内作出处罚决定;

     

    (二)市房管局认为应由市房管局作出处罚的案件,经过调查核实后,一般在三个月内作出处罚决定;

     

    (三)市房管局接到申请行政复议的案件,应在受理后二个月内作出复议决定。

     

    第七十条  行政处罚决定书的主要内容为:

     

    (一)被处罚人的姓名、性别、年龄、籍贯、职业和住址。被处罚人是单位的,应注明单位负责人的姓名和职务;

     

    (二)违法事实;

     

    (三)处罚理由和依据;

     

    (四)处罚决定;

     

    (五)申请复议的期限和复议机关。

     

    行政处罚决定书须加盖房管局印章。

     

    罚没款应按市财政局的有关规定处理。

     

    第七十一条  因公有房屋所有权的争议及房屋的租赁、使用、修缮、交换等发生的房屋纠纷,当事人可按《上海市城镇房屋纠纷仲裁条例》的规定,向市、区、县房屋纠纷仲裁委员会申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。

     

    第七十二条  对违反《条例》及本细则的行为,市、区、县房管局应依法处理。由于所有人或出租人的过错造成承租人、使用人直接损失的,所有人和出租人应负赔偿责任。

     

    第七十三条  对区、县房管局作出的错误决定,市房管局有权予以撤销,并可责令其重新处理。

     

    第八章  附  则

     

    第七十四条  《条例》施行前,已出租公有房屋的经营机构应在一九九一年六月底前向市、区、县房管局申报登记。

     

    第七十五条  《条例》施行前,经出租人同意已转租的公有房屋,合同期满即行终止,不得续签合同。

     

    第七十六条  《条例》施行前,以联营单位名义直接与出租人建立租赁关系,租赁合同期满后继续建立租赁关系的,应按《条例》和本细则的规定重新签订租赁合同并按协议租金计租。

     

    第七十七条  政府代管房屋和由房屋经营机构代理经租的房屋,参照《条例》和本细则执行。

     

    第七十八条  中外合资经营企业、中外合作经营企业所有的房屋不适用《条例》和本细则。

     

    第七十九条  本细则由市房管局负责解释。

     

    第八十条  本细则自一九九一年二月一日起施行。本市以前颁布的有关公有房屋管理规定与《条例》和本细则有抵触的,以《条例》和本细则为准。

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  • 《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答
    发布部门: 上海市房产管理局 发布文号: 1.同一承租人租用两套公有住房的,在购买时有否限制? 答:同一承租人 ……

    发布部门: 上海市房产管理局
    发布文号:
    1.同一承租人租用两套公有住房的,在购买时有否限制?
    答:同一承租人租用两套公有住房的,无论由配偶双方分别居住;或一套由配偶一方居住;另一套由配偶另一方和未成年子女或和40岁以下单身未婚男子或女子居住,均只允许购买一套。如果配偶双方和已婚子女分住一套;或者配偶双方和40岁以上单身男子或女子分住一套,则可由承租人和已婚子女、或40岁以上单身男子或女子分别购买,但子女购买时,必须事先变更租赁户名。
    2.配偶双方各承租一套公有住房,购买前需办哪些手续:
    答:配偶双方各承租一套公有住房时,只能购买一套。购买前,配偶双方户口必须迁至同一处;或在另一套继续租赁的公有住房租赁凭证和户口簿上注明该配偶“已购公有住房”。
    3.如果发现一个家庭已购买两套住房的,应如何处理?
    答:如果发现一个家庭已购买两套公有住房时,应按照市纪委和市监委颁发的《关于出售公有住房工作中若干纪律的规定》处理。
    4.《关于出售公有住房的实施细则》第九条规定“最低限价”,含义如何?
    答:“最低限价”是指成本价乘以工龄优惠,成新折扣,鼓励买房优惠,购买已租住房优惠,地段、朝向、层次增减系数后的实际出售价格。不包括一次付款的20%优惠。
    5.购房人工龄如何计算?
    答:购房时计算工龄的职工为机关事业单位职工时,其工龄按市人事局工作年限工龄规定计算;计算工龄的职工为企业单位职工时,其工龄按市劳动局有关连续工龄计算。国务院(1978)104号文规定的,从事高温、高空、有毒、有害气体等工种的职工工龄一年折合一年半计算的,只限于养老,购买公有住房时不能套用。,
    6.系统单位自管公有住房,出售时住房建筑面积是否需要核定?
    答:系统单位自管公有住房建筑面积核定,应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。
    7.《上海市优惠价房出售管理办法》第七条“职工购买优惠价房后,退交原租用的公有住房的,出售单位可给予一定的鼓励;奖励金额一般不得超过该职工退交原公有住房10年的租金金额”的规定,是否仍可享受?
    答:这次购买套配公有住房时,这一规定仍可适用。
    8.市政动迁中,原租用公有住房的住户重新安置住房时,如何购买?
    答:市政动迁中原租用公有住房的住户重新安置住房时,如拆迁户愿意购买,可视同先分后买的政策处理,售房款由动迁单位回收。
    9.出售公有住房时,是否需要办理审批手续?
    答:区、县房管局出售直管公有住房时,应向市房管局办理审批手续;系统单位出售自管公有住房时,需向市房改办办理审批手续。
    10.系统单位出售已出租公有住房时,非本单位职工家庭可否购买?
    答:系统单位出售已出租公有住房时,非本单位职工家庭租住的,应同样给予购买。
    11.房屋层次、朝向如何确定?
    答:房屋的层次确定,以主要房间(卧室、起居室)所在层次为准。房屋的朝向确定,以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。
    12.购买住房一次付款的含义是什么?
    答:一次付款是指购房的职工利用家庭成员的储蓄、积累的住房公积金、或向亲友借款支付购房款的。申请住房抵押贷款,或向单位申请分期付款不包括在内。
    13.职工购房如何申请抵押贷款?
    答:如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难,可向市公积金管理中心申请职工住房抵押贷款,具体贷款手续由建行市分行房地产信贷部办理。申请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限(月数)确定。但最高不得超过购房所需资金的70%。支付首期款时,可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员积累的公积金冲抵。以后还贷时,可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员各月缴交的住房公积金冲抵。
    14.《关于出售公有住房的实施细则》第五条规定:“对职工收入较高的单位,由单位分配的职工住宅,其出售价可在成本价的基础上适当上调”,上调幅度有否限制?
    答:对职工收入较高的单位,由单位分配的职工住宅,其出售价可在成本价每平方米建筑面积902元的基础上适当上调,其上限为每平方米建筑面积1240元。
    15.购买公有住房,超过标准的部分按市场价购买,1994年市场价如何确定?
    答:1994年多层住宅每平方米建筑面积的市场价,Ⅰ、Ⅱ级地段定为2492元,Ⅲ、Ⅳ级地段定为1780元,Ⅴ、Ⅵ级地段定为1068元;高层住宅每平方米建筑面积的市场价,Ⅰ、Ⅱ级地段定为3780元,Ⅲ、Ⅳ级地段定为2700元,Ⅴ、Ⅵ级地段定为1620元。实际售价应连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。
    16.房地产公司出售给单位使用权的住房,这次按成本价出售给个人时,维修基金如何建立?
    答:房地产公司出售给单位使用权的住房,这次个人购买后,购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金;市公积金管理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%,高层住房按成本的12%房屋维修基金。同时,市公积金管理中心应从售房款中一次性提取一定比例的费用,用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新,一九九四年定为每台电梯50万元;按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。
    17.房地产公司出售给个人使用权的住房,这次产权转给个人后,住房管理和维修问题如何解决?
    答:住房管理和维修问题按现行商品房管理办法执行。
    18.中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策?
    答:考虑到中、小学教师的工作性质,在按成本价购买公有住房时,可按控制标准增加建筑面积8平方米。
    19.单位购买的外汇商品房、侨汇商品房和高标准高品房分配给职工租住的,是否属于按成本价向职工出售的公有住房范围?
    答:这些住房不属于按成本价向职工出售的公有住房范围。

    上海市住房制度改革办公室
    上海市房产管理局
    1994年6月15日

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